Прием помещений от застройщика и процедура устранения дефектов помещения

Odbiór lokalu od dewelopera stanowi z całą pewnością najważniejszy etap długotrwałego procesu nabywania nieruchomości. Wielokrotnie jednak zdarza się, iż wymarzone mieszkanie posiada wady uniemożliwiające lub utrudniające zamieszkiwanie, a stan techniczny lokalu jest dla nabywców po prostu niezadawalający.

Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie nazywana „ustawą deweloperską”, wprowadza sformalizowaną procedurę odbioru lokalu od dewelopera oraz usuwania jego ewentualnych wad (szerzej o odpowiedzialności dewelopera z tytułu wad nieruchomości – tutaj). Akt prawny zapewnia także możliwość odmówienia odbioru przedmiotu umowy deweloperskiej w pewnych okolicznościach, co stanowi nowe rozwiązanie, a wielu przypadkach może być skutecznym mechanizmem prawny dla nabywców.

W niniejszej publikacji podjęliśmy możliwie praktyczną próbę wyjaśnienia następujących zagadnień:

• co w praktyce należy rozumieć przez termin „odbiór lokalu od dewelopera”?
• kiedy można przeprowadzić odbiór lokalu?
• czy przy odbiorze lokalu warto skorzystać z ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego?
• czym jest protokół odbioru lokalu?
• jak wygląda procedura prawna uznania / nieuznania wad lokalu przez dewelopera?
• czym zatem są „wady istotne” i „wady nieistotne” lokalu?
• czy w procesie sądowym o naprawienie wad ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego może mieć status opinii biegłego sądowego?
• czy koszt prywatnej ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego może podlegać zwrotowi w toku postępowania sądowego?

Czym jest odbiór lokalu od dewelopera w rozumieniu ustawy deweloperskiej?

Czynność odbioru lokalu polega na oględzinach miejsca prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego i naocznym stwierdzeniu przez nabywcę (w obecności dewelopera), czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z treścią zobowiązania: umową deweloperską wraz z załącznikami, projektem budowlanym, przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej. (E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego, tom 3, 2020 r., wyd. 4).

Kiedy można przeprowadzić odbiór lokalu?

Przepis art. 41 zdanie drugie znowelizowanej ustawy deweloperskiej określa wprost dwa stany faktyczne kiedy może nastąpić odbiór lokalu od dewelopera (nazywany także czasem potocznie jako „odbiór techniczny mieszkania”):

• po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo
• po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

Z naszej praktyki wynika, iż deweloperzy podejmują często próby dokonania odbioru przed dopuszczeniem budynku do używania – często nazywając to „przed-odbiorem”. Należy zwrócić uwagę, iż tego typu „przed-odbiór” nie wywiera skutków prawnych i stanowi czynność prawną nieważną, co nabywca może zakomunikować deweloperowi. W sytuacji, gdy deweloper nie chce przedstawić nabywcy lokalu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, bądź zawiadomienia o zakończeniu budowy, powołując się na „przed-odbiór”), rekomendujemy aby nie podpisywać „dokumentu odbioru” . Wydaje się jednak, iż w pewnych okolicznościach nabywca może stawić się na „przed-odbiór” i już na tym etapie wskazać na wady lokalu, które deweloper powinien usunąć do czasu adekwatnego odbioru, choć oczywiście procedura ta nie będzie stanowić odbioru lokalu w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Czy przy odbiorze lokalu warto skorzystać z ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego?

Odbiór mieszkania od dewelopera powinien zostać przeprowadzony w obecności nabywcy (nabywców) lokalu oraz dewelopera, bądź jego umocowanego przedstawiciela, natomiast ustawa deweloperska nie wyłącza możliwości przeprowadzenia odbioru również przy udziale rzeczoznawcy budowlanego, inspektora nadzoru, itd.

Wydaje się, iż przy odbiorze lokalu warto skorzystać z ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego. Opinia fachowca pozwoli na określenie stanu technicznego wybudowanego lokalu, jego zgodności z projektem budowlanym, zasadami sztuki budowlanej, normami technicznymi oraz umową deweloperską. Dokument może ponadto wskazywać na ewentualne przyczyny i skutki nieprawidłowości oraz wskazywać w jaki sposób należy je usunąć.

Czym jest protokół odbioru lokalu?

Zgodnie z art. 41 ust. 3 ustawy deweloperskiej z odbioru lokalu sporządza się protokół odbioru mieszkania, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Dokumentem, który potwierdza przeprowadzenie odbioru lokalu jest zatem protokół z wykonania czynności. Protokół odbioru lokalu jest podpisywany przez nabywcę lokalu oraz dewelopera (ewentualnie pełnomocnika dewelopera na podstawie udzielonego stosownego pełnomocnictwa). Protokół odbioru mieszkania przeważnie przybiera formę pisemną.

Treść protokołu co do zasady składa się z następujących elementów:

• miejsce i czas przeprowadzenia odbioru,
• przedmiot odbioru wraz z powierzchnią użytkową stwierdzoną na podstawie wykonanych stosownych pomiarów,
• opis wad lokalu stwierdzonych przez nabywcę,
• odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej,
• uznanie albo odmowa uznania wady istotnej przez dewelopera,
• przekazywana dokumentacja techniczna, klucze do drzwi, piloty, itd.

Istotne, aby w trakcie przeprowadzania procedury odbiorowej, wszystkie wady, które zgłosi nabywca zostały umieszczone w treści protokołu odbioru lokalu, choćby w sytuacji, gdy zdaniem dewelopera są one bezzasadne z punktu widzenia sztuki budowlanej. Nabywca ma zatem pełne prawo, aby żądać wpisania do protokołu wszystkich wad, a deweloper nie może tego odmówić.

Z naszej praktyki wynika ponadto, iż wielokrotnie protokół odbioru lokalu zawiera oświadczenie nabywcy, zgodnie z którym nabywca zrzeka się roszczeń, przykładowo z tytułu kar umownych za opóźnienie w przekazaniu własności lokalu. Przede wszystkim oczywistym wydaje się, iż oświadczenia te nie powinny w ogóle znaleźć się w dokumencie jakim jest protokół odbioru mieszkania. W przypadku jednak, gdy deweloper zaproponuje złożenie tego typu oświadczenia czy oświadczeń przez nabywcę, bądź wręcz uzależni podpisanie protokołu od ich złożenia, nabywca nie powinien wyrażać na to zgody z uwagi na potencjalne negatywne konsekwencje w zakresie dochodzenia roszczeń od dewelopera w przyszłości.

Jak wygląda procedura uznania / nieuznania wad lokalu przez dewelopera?

W wielu przypadkach w trakcie odbioru lokalu nabywca stwierdza istnienie wad, do najczęstszych z nich należą:

• nierówne, nietrzymające pionu ściany,
• nierówna podłoga,
• nieszczelne okna, drzwi balkonowe i wejściowe,
• zarysowane parapety,
• uszkodzone okna,
• otarcia, obicia,
• uszkodzenia, rysy balustrad balkonowych,
• niezgodności z projektem (nieprawidłowe podłączenia, braki w instalacjach),
• nieprawidłowa wydajność wentylacji,
• niska dźwiękoszczelność lokalu.

Oczywiście powyższe wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy, a wad lokalu w praktyce może być znacznie więcej i mogą one dotyczyć różnych części lokalu.

Ustawa deweloperska przewiduje, iż deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:

• informację o uznaniu wad albo
• oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu uważa się, iż uznał wady. Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, deweloper wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

Zgodnie z ustawą, nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, iż lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru. Wówczas strony ustalą nowy termin odbioru lokalu, uwzględniając czas potrzebny na usunięcie wady. jeżeli podczas kolejnego odbioru okaże się, iż wada istotna nie została usunięta, nabywca lokalu może ponownie odmówić odbioru. Wówczas nabywca może zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego o wydanie opinii w przedmiocie istnienia wady istotnej. Będzie miał na to miesiąc, liczony od dnia drugiego odbioru. Dopiero pozyskanie opinii rzeczoznawcy, która potwierdzać będzie istnienie wady istotnej, otworzy nabywcy drogę do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Opinia ta będzie również podstawą do zwrotu środków na rzecz nabywcy z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Warto także zwrócić uwagę, iż nowa procedura odbiorowa zakłada, iż wyłącznie nabywca ma prawo do zwrócenia się do rzeczoznawcy o przedstawienie opinii, ustawa jednocześnie nie przewiduje procedury „obrony” przez dewelopera, przykładowo poprzez prawo do merytorycznego odniesienia się do opinii, bądź przedstawienia kontropinii. Może mieć to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy opinia zostanie sformułowana w sposób niefachowy, błędny, wadliwy, czy nieodpowiadający charakterowi rzekomych wad.

Warto także zwrócić uwagę, iż samo dokonanie odbioru, choćby bezusterkowego nie powoduje, iż nabywca traci możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu wad lokalu na późniejszym etapie, choć w ewentualnym procesie sądowym deweloper zatem z całą pewnością będzie powoływał się na podpisany protokół odbioru lokalu. W orzecznictwie przyjmuje się, iż sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru uzasadnia domniemanie, iż zostały one wykonane zgodnie z umową, ale jest to domniemanie, które można obalić przez wykazanie, iż umowa została wykonana nienależycie” (tak przykładowo wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 61/09).

Czym zatem są „wady istotne” i „wady nieistotne” lokalu?

Jak wynika z powyższych rozważań dotyczących procedury odbioru lokalu, ustawa deweloperska wprowadza zatem podział wad lokalu na wady istotne i nieistotne, a kwestia oceny tego czy wada jest „istotna” czy „nieistotna” może być fundamentalna dla nabywcy lokalu. Ustawa jednocześnie nie przewiduje definicji „wady istotnej”, ale pozostawia ją w formie niedookreślonej, co w konsekwencji rodzi pole do szerokiej interpretacji pojęcia. W praktyce interpretacja poszczególnych stanów faktycznych w kontekście wystąpienia (bądź nie) wady istotnej spoczywać będzie na nabywcach, deweloperach oraz biegłych wydających opinie techniczne. Oczywiście każdorazowo ocena „istotności” wady powinna uwzględniać okoliczności i uwarunkowania technicznej danego stanu faktycznego.

Warto jednak mieć na uwadze, iż orzecznictwo sądowe przybliża definicję „wady istotnej” w oparciu o przepisy o rękojmi uregulowane w Kodeksie cywilnym.

• Przykład praktyczny: wada istotna uniemożliwia czynienie adekwatnego użytku z przedmiotu dostawy, wyłącza normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera mu cechy adekwatne lub wyraźnie zastrzeżone w umowie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie wyrażonym w wyroku z 26 listopada 2019 r., sygn. akt I AGa 55/20);
• Przykład praktyczny: przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 § 1 k.c. eksponować należałoby przede wszystkim odpowiednie oczekiwania nabywcy rzeczy związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku (w ogóle lub w określonym zakresie) lub bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. akt I ACa 730/18);

Czy w procesie sądowym ekspertyza rzeczoznawcy może mieć status opinii biegłego sądowego?

W sytuacji, gdy odbiór mieszkania wykaże wady, a deweloper odmówi naprawy wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dla nabywcy konieczne może być wystąpienie na drogę postępowania cywilnego. W większości tego typu spraw nabywca dysponuje już opinią sformułowaną przez rzeczoznawcę budowalnego, która potwierdza niezgodność lokalu z umową deweloperską i zasadami sztuki budowalnej stanu technicznego lokalu.

W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, nabywca lokalu powinien jednak mieć na uwadze, iż zamówiona przez niego ekspertyza nie będzie miała statusu opinii biegłego sądowego w ewentualnym procesie sądowym, ale będzie stanowiła jedynie tak zwany „dokument prywatny”, do którego może się odwoływać. Innymi słowy, prywatna opinia rzeczoznawcy nie zastąpi opinii biegłego sądowego, który najprawdopodobniej zostanie powołany na zlecenie sądu.

Z drugiej strony, z całą pewnością jednak prywatna opinia stanowi nie tylko „wzmocnienie” stanowiska procesowego strony, ale może także stanowić podstawę przykładowo do dopuszczenia uzupełniającej opinii biegłego w sytuacji, gdy wnioski płynące z obu dokumentów są rozbieżne. Co więcej, w wielu sprawach przedłożenie prywatnej opinii może stanowić uprawdopodobnienie nienależycie wykonanego lokalu w postępowaniu zabezpieczającym, a tym samym doprowadzić do wydania przez sąd postanowienia o zabezpieczeniu.

Warto także zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2011 r. (sygn. akt II CSK 323/10), w którym Sąd Najwyższy orzekł, iż prywatne ekspertyzy opracowane na zlecenie stron przed wszczęciem procesu, czy w jego toku są „wyjaśnieniem, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, ich stanowiska, a prywatna ekspertyza może stanowić także przesłankę przemawiającą za koniecznością dopuszczenia przez sąd dowodu z opinii innego biegłego.”

Czy koszt prywatnej ekspertyzy rzeczoznawcy może podlegać zwrotowi w toku postępowania sądowego?

Generalnie tak – koszt ekspertyzy biegłego, którym posługuje się strona przed wszczęciem procesu sądowego może stanowić szkodę ulegającą naprawieniu, z zastrzeżeniem iż powód powinien wykazać, iż poniesienie kosztów ekspertyzy było obiektywnie celowe, niezbędne, konieczne, racjonalne, wystarczająco uzasadnione z punktu widzenia efektywnej realizacji roszczenia odszkodowawczego od dewelopera.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1975 r. (sygn. akt I CR 505/75) LEX nr 774, Sąd Najwyższy stwierdził, iż dokonana przed wszczęciem postępowania sądowego i poza zabezpieczeniem dowodów ekspertyza może być istotną przesłanką zasądzenia odszkodowania. W takim wypadku koszt ekspertyzy stanowi szkodę ulegającą naprawieniu (art. 361 KC). Analogiczne stanowisko znajduje potwierdzenie również w innych wyrokach sądów, przykładowo w wyroku Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 5 grudnia 2019 r. (sygn. akt VIII Ga 62/19).

Odbiór lokalu od dewelopera i procedura usuwania wad – nasze usługi

Reprezentowanie nabywców lokali oraz deweloperów w sporach związanych z umowami deweloperskimi to jedna z podstawowych specjalizacji Kancelarii Prawnej Capital Legal.

Jeżeli:

• jesteś deweloperem i uważasz, iż nabywcy lokalu bezpodstawnie twierdzą, iż wykonany przez Ciebie lokal posiada wady, i chciałbyś podjąć próbę obrony,
• jesteś nabywcą lokalu, nabyty przez Ciebie lokal posiada wady, których deweloper nie uznaje, bądź chciałbyś, abyśmy przeprowadzili Cię przez sformalizowaną procedurę odbioru lokalu,

skontaktuj się z nami!

Chętnie odpowiemy na Twoje pytania, a także pomożemy na etapie przedprocesowym i procesowym.