Почти половина из $700 млрд. в домах для продажи ушла в прошлое, поскольку продавцов больше, чем покупателей на 500 тыс

Автор: Дана Андерсон, Redfin News

В общей сложности в США продается домов на сумму 698 миллиардов долларов. Это на 20,3% больше, чем год назад, и самая высокая сумма в долларах.

Это основано на анализе списков на Redfin.com, начиная с 2012 года. Для общей долларовой стоимости всех запасов на рынке мы суммируем цену списка всех активных листингов в США по состоянию на последний день каждого месяца; апрель 2025 года является последним месяцем, по которому доступны данные. Для целей настоящего доклада термин "стоимость" взаимозаменяем с термином "цена перечня"; т.е. когда мы ссылаемся на "общую стоимость дома", мы имеем в виду сумму всех цен перечня. Мы определяем «постоянные запасы» как домашние листинги, которые проводят на рынке не менее 60 дней и активно продаются в последний день соответствующего месяца. Пожалуйста, смотрите конец этого доклада для получения дополнительной информации о методологии.

Общая стоимость списков домов в США находится на рекордно высоком уровне из-за сочетания растущих запасов, замедления спроса и повышения цен на продажу жилья:

• Предложение жилья находится на 5-летнем максимуме. На рынке гораздо больше продавцов, чем покупателей. Общее количество домов на рынке по всей стране выросло на 16,7% в годовом исчислении в апреле до самого высокого уровня за 5 лет, при этом эффект блокировки ипотечных ставок ослабел, и домовладельцы пытаются обналичить деньги из-за экономической неопределенности. Новые списки увеличились на 8,6% до 3-летнего максимума.
• Дома дольше остаются на рынке. Типичный дом, который продавался в апреле, занимал 40 дней, что на 5 дней дольше, чем годом ранее. Существует также растущая доля запасов, которые находятся на рынке более двух месяцев; см. следующий раздел этого отчета для более подробной информации.
• Спрос на покупку жилья падает. Продажи жилья снижаются, и агенты Redfin в большей части страны сообщают, что потенциальные покупатели отступают из-за рекордно высоких ежемесячных расходов на жилье и широко распространенной экономической нестабильности.
• Цены на жилье растут. Средняя цена продажи жилья в США выросла на 1,4% в годовом исчислении в апреле. Обратите внимание, что общая стоимость запасов выросла на гораздо больше, на 20,3% в годовом исчислении, что свидетельствует о том, что в последние годы рост номер листинги являются более важным фактором в общей стоимости запасов, чем рост цен.

Другой анализ Redfin показал, что на современном рынке жилья на 500 000 продавцов жилья больше, чем покупателей. Тот факт, что так много домов котируются без покупателей, а также постоянно растущие цены, объясняет, почему на рынке есть 12 цифр непроданных запасов.

«Огромная популярность списков пришла на рынок в начале весны, и покупателей было недостаточно», — сказал Мэтт Перди, агент Redfin Premier в Денвере. "Охотники за домами покупают только в том случае, если им это абсолютно необходимо, и даже серьезные покупатели отказываются от контрактов больше, чем раньше. У покупателей есть окно, чтобы получить сделку; на рынке все еще есть избыток запасов, а продавцы сталкиваются с реальностью и готовы договариваться о снижении цен. "

Сравните сегодняшнюю общую стоимость запасов с раскаленным рынком жилья эпохи пандемии, определяемым ограниченным предложением. Общая стоимость листингов снизилась до 309 миллиардов долларов в январе 2022 года, что является самым низким значением доллара в наших отчетах, которые датируются 2012 годом. В начале 2022 года ставки по ипотечным кредитам находились на рекордно низком уровне 3,1%, покупатели жилья были голодны, а предложение жилья было на самом низком уровне за всю историю. Дома улетали с рынка за 24 дня, по сравнению с сегодняшними темпами в 40 дней.

Между тем, Посмотрите на спред между текущими ставками по ипотечным кредитам и средней эффективной ставкой для всех домовладельцев.

А потом у нас расходы на строительство, которые упали больше всего со времен COVID:

44% листингов задерживаются на рынке более 60 дней

Более двух из пяти (44%) листингов в апреле были на рынке в течение по крайней мере 60 дней без заключения контракта, который мы называем в этом отчете «постоянными запасами». Это на 42,1% больше, чем годом ранее, и самая высокая доля в апреле с 2020 года, когда начало пандемии остановило рынок жилья.

На рынке находится $331 млрд от несвоевременной инвентаризации

Общая стоимость этих устаревших запасов составляет $331 млрд, что составляет почти половину стоимости доллара. все инвентарь. Это на 20,5% больше, чем в прошлом году.

«Рекордно высокая долларовая стоимость всех домов, выставленных на продажу, является одним из способов количественной оценки рынка этого покупателя», - сказал Чэнь Чжао, глава отдела экономических исследований Redfin. «Продается не только больше домов, чем за последние пять лет, но и стоимость этих домов выше, чем когда-либо. Мы ожидаем роста запасов, ослабления спроса и преобладания устаревшего предложения, чтобы снизить цены на жилье на 1% к концу этого года, что должно повысить доступность для покупателей, потому что доходы все еще растут. "

500 тысяч Больше продавцов, чем покупателей!

Как сообщал Redfin в конце прошлой недели, на рынке на 34% больше продавцов, чем покупателей.

По оценкам, на рынке жилья США насчитывается 1,9 миллиона продавцов жилья и 1,5 миллиона покупателей жилья. Другими словами, продавцов на 33,7% больше, чем покупателей (точнее, на 490 041). Ни в одном другом месте в отчетах, начиная с 2013 года, продавцы не превышали количество покупателей на такой большой процент. Год назад продавцов было на 6,5% больше, чем покупателей, а два года назад покупатели Продавцы превысили число.

С марта 2020 года таких продавцов жилья не было. Такого количества покупателей не было ни разу в отчетах, начиная с 2013 года, за исключением апреля 2020 года, когда начало пандемии коронавируса остановило рынок жилья.

Самым последним моментом в этом анализе является апрель 2025 года. Оценочное количество продавцов на рынке — это просто количество активных листингов в MLS. Чтобы оценить количество покупателей, мы создали модель, которая использует данные о ожидаемых продажах и типичное время от первого тура покупателя до их покупки. Прокрутите вниз для полной методологии и данных о 50 самых густонаселенных городских районах США.

Ранее в этом месяце Redfin прогнозировал, что цены на жилье упадут на 1% в годовом исчислении к концу 2025 года, и растущий дисбаланс между покупателями и продавцами является основой для этого прогноза. Когда продавцы конкурируют за небольшой пул покупателей, это указывает на рынок покупателя. И когда это рынок покупателя, цены на жилье могут упасть, потому что покупатели имеют переговорную силу.

Продавцы превосходят покупателей по нескольким причинам:

• Очень дорого купить дом: Высокие цены на жилье и ставки по ипотеке отпугивают покупателей. Средняя цена продажи дома выросла на 1,6% в годовом исчислении до $431 931 в апреле. Это самый медленный рост почти за два года, но ежемесячные платежи за жилье по-прежнему достигли рекордного уровня в прошлом месяце, поскольку ставки по ипотечным кредитам и цены остаются повышенными. Средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке в апреле составила 6,73%, что более чем вдвое превышает рекордно низкий показатель во время пандемии.
• Экономическая неопределенность: Переговоры по тарифам, увольнения и изменения в федеральной политике являются одними из других факторов, сдерживающих спрос покупателей жилья. Недавний опрос Redfin показал, что почти 1 из 4 американцев отказывается от планов совершить крупную покупку из-за тарифов.
• Эффект блокировки ипотечной ставки ослабляет: Домовладельцы, которые сидели на ультранизких ставках по ипотечным кредитам, которые они набрали во время пандемии, теперь отказываются от этих низких ставок и продают свои дома. Это потому, что для большинства людей нереально оставаться на месте навсегда; смена работы, возвращение к должности и развод заставляют людей двигаться. Идея взять на себя более высокую ставку по ипотечным кредитам также не так шокирует, как это было, когда ставки впервые взлетели в 2022 году.

«Равновесие сил на рынке жилья США сместилось в сторону покупателей, но многим продавцам еще предстоит увидеть или принять надпись на стене. Многие все еще надеются, что их дом станет исключением и принесет лучший доллар, - сказал старший экономист Redfin Асад Хан. «Но поскольку продавцы видят, что их дома дольше сидят на рынке и замечают меньше покупателей, приезжающих в тур, больше из них поймут, что рынок соответствующим образом скорректировал и сбросил их ожидания. "

Продавцы уже набирают больше данных на этом фронте и, вероятно, столкнутся с еще одной проверкой реальности летом, когда спрос обычно начинает замедляться. Более двух из каждых пяти (44%) котировок домов в апреле были на рынке в течение 60 дней или дольше - самая высокая доля в апреле с 2020 года. Неустойчивые запасы накапливаются отчасти потому, что многие продавцы завышают цены на свои дома, используя сверхвысокие показатели рынка недавнего продавца, которые сегодня нереалистичны. В некоторых случаях продавцы имеют высокую цену, потому что они купили на пике рынка и пытаются окупить свои инвестиции.

Вынос для продавцов: Время не на вашей стороне. Если вы планируете продавать, сделайте это раньше, чем позже, потому что цены на жилье в вашем районе могут упасть. Если ваш дом уже находится на рынке и находится в течение месяца, вы можете рассмотреть вопрос об улучшении вашей недвижимости или снижении цены.

Вынос для покупателей: Многие американцы уже были и останутся на рынке жилья, даже если цены на него упадут. Но для тех, кто все еще в игре, не расстраивайтесь. Ваша покупательная способность увеличится, если цены на жилье упадут, заработная плата вырастет, а ставки по ипотечным кредитам останутся стабильными, как и ожидалось. Дома, которые были недоступны шесть месяцев назад, могут стать доступными, поскольку продавцы предлагают более низкие предложения и концессии.

История показывает, что цены на жилье прохладны, когда продавцов больше, чем покупателей

Изменение баланса покупателей и продавцов является сигналом того, что должно произойти с ценами на жилье. Помимо начала пандемии, в последний раз, когда продавцы значительно превосходили покупателей, ставки по ипотечным кредитам подскочили в 2018 году.

В ноябре 2018 года средняя 30-летняя ставка по ипотечным кредитам достигла максимума в 4,87%, что было самым высоким уровнем почти за восемь лет и почти на полный процентный пункт выше, чем годом ранее. Месяц спустя продавцы превзошли покупателей на 9,4% — самый большой процент с 2015 года и разворот с предыдущего года, когда покупатели превзошли продавцов. Три месяца спустя рост цен на жилье сократился до самого низкого уровня за последние шесть лет, причем цены выросли на 2% по сравнению с годом ранее до $283 912.

Аналогичную динамику мы наблюдали в 2013-2014 годах. Как показано на графике ниже, колебания в соотношении покупателей к продавцам обычно сопровождаются аналогичными колебаниями роста цен на жилье.

Сегодня дисбаланс между покупателями и продавцами еще больше, а это означает, что на цены оказывается большее давление. Годовой рост цен уже замедлился до 1,6% с 6,2% прошлой весной, и мы ожидаем, что эта траектория продолжится, в конечном итоге вызывая падение цен. В последний раз цены на жилье показали годовое снижение в 2023 году.

Даже когда ставки по ипотечным кредитам выросли в 2022 году, покупатели превзошли продавцов. Продавцы в последнее время начали превосходить покупателей в ноябре 2023 года — через месяц после того, как ставки по ипотечным кредитам достигли самого высокого уровня за последние два десятилетия, достигнув почти 8%. Спрос на покупателей жилья с тех пор был вялым и, вероятно, останется таким, учитывая широко распространенную экономическую неопределенность и опасения рецессии. Что? иметь В последнее время все больше продавцов начали выходить на рынок.

Читайте остальную часть доклада здесь...