Покупатели жилья становятся креативными на фоне исторически высоких цен на недвижимость

Автор: Майкл Уошберн, The Epoch Times (выделено нами),

Резкий рост средних цен на жилье в Нью-Йорке и других оживленных рынках недвижимости с допандемических уровней и интенсивная конкуренция за желаемую недвижимость. Это заставило покупателей по всей стране искать инновационные решения. Они, возможно, никогда не думали об этом четыре или пять лет назад, сказали брокеры и юристы по недвижимости.

При средней цене листинга дома в Нью-Йорке в 825 000 долларов и средней цене продажи в 776 100 долларов, согласно данным realtor.com,Большое Яблоко выделяется как один из самых дорогих и конкурентных рынков в стране.

Для сравнения, средняя цена в январе 2019 года составила 615 000 долларов.

Но это не означает, что покупателям в других странах это легко. Во всей остальной части страны они долго и упорно ищут доступные предложения со средними ценами на жилье в 412 300 долларов.

Пандемия стала поворотным моментом. Например, в период с первого квартала 2020 года до конца 2024 года средняя цена выросла почти на 50 процентов, с $329 000 до $479 500, согласно данным Федерального резервного банка Сент-Луиса.

Марк Шейер, соучредитель Acton, Массачусетская юридическая фирма недвижимости Scheier Katin & Epstein, сказал: Недавние анализы, которые описывают текущий рынок как рынок покупателя, где объем запасов и относительно низкая планка доступа благоприятствуют покупателям по сравнению с продавцами, ошибаются.

"Я не испытываю рынок покупателя вообще, я все еще испытываю рынок продавца здесь.— сказал он The Epoch Times.

До недавнего времени около 10 процентов сделок, которые Шейер заключал для клиентов, были сделками с наличными деньгами, в то время как остальные включали некоторую смесь финансирования, как правило, банковских кредитов и наличных денег.

"Почти 40 процентов моих сделок - это денежные сделки, чего никогда не было раньше.. Люди делают все возможное, врываясь в свои пенсионные деньги, объединяя все свои активы вместе, чтобы попытаться заключить денежные сделки.

Поскольку цены растут так быстро, одним из факторов является страх упустить (FOMO) - острое чувство со стороны многих покупателей, что если они не войдут сейчас, они столкнутся с еще более жестко конкурентным рынком в ближайшем будущем.

Следствием этого восприятия, по его словам, является необходимость приобретать свойства, стоимость которых резко возрастает, и использовать повышение цены, пока они еще могут.

"Я практиковался в течение 51 года, и я видел все взлеты и падения, и сейчас я думаю, что происходит много FOMO.- сказал Шейер.

«Поезд уезжает без них, и если они не спешат садиться в поезд, они потеряют эту признательность. Люди чувствуют это, поэтому они двигаются вперед, они прыгают со скалы. "

«Многие люди на рынке начинают понимать, что ставки по ипотечным кредитам вряд ли упадут до 2,5% в обозримом будущем и что им придется принять ставки в размере 6,5-7,0%, что, возможно, ранее отложило их попытки заключить сделку», — сказал Шейер.

Но исторически высокие цены и конкуренция требуют диверсификации стратегии, которую брокеры редко видели раньше.

Дома рядом с Castle Harbor Marina в Стивенсвилле, штат Мэриленд, 4 марта 2024 года. С первого квартала 2020 года по четвертый квартал 2022 года средняя цена продажи жилья выросла на 46 процентов, по данным Федерального резервного банка Сент-Луиса. (Джим Уотсон/AFP, Getty Images)

Тяжелые времена

Некоторые профессионалы в сфере недвижимости приветствовали урегулирование в размере 418 миллионов долларов в марте долгосрочного иска против Национальной ассоциации риэлторов (NAR), Sitzer / Burnett v. NAR Commission.

Иск был связан с использованием агентами службы множественного листинга ассоциации (MLS) и практикой взимания 6% комиссионных, часто равномерно распределяемых между брокерами продавцов и покупателей, при продаже недвижимости.

Майкл Даунер, брокер Coldwell Banker Realty в Неаполе, штат Флорида, сказал, что урегулирование означает, что покупатели ? Брокеры больше не могут притворяться своими клиентами, что они действуют pro bono, в то время как на самом деле автоматически получают половину 6-процентной комиссии, выплачиваемой брокерам продавцов при закрытии.

Брокеры должны быть более прозрачными в отношении того, что они на самом деле делают, и какую компенсацию они должны получить за свою роль в сделке.

В то же время другие критиковали результат на том основании, что покупатели, которые перестанут находить брокера на стороне покупки с помощью MLS, начнут работать непосредственно с брокерами продавцов, что создает конфликт интересов, учитывая ранее существовавшие отношения этих брокеров с их собственными клиентами.

"С юридической точки зрения, я не знаю, были ли значительные изменения в законах. Очевидно, что было недавнее урегулирование NAR, но это только в отношении использования MLS, - сказал Закари Шорр, адвокат по недвижимости и партнер базирующейся в Лос-Анджелесе фирмы Schorr Law.

В этой высококонкурентной среде некоторые покупатели даже заходят так далеко, что отказываются от кредита и оценочных непредвиденных обстоятельств, на которые многие полагались в прошлом, чтобы гарантировать, что они могут получить свой депозит обратно, если ипотечное финансирование, которое они ищут, не будет одобрено, или если оценка обнаружила неожиданные проблемы в собственности.

Может быть большой ошибкой отказываться от этих вещей или проявлять должную осмотрительность, что может привести к серьезным проблемам после продажи и случаям раскаяния покупателя. Тем не менее, некоторые люди в наши дни остро осознают недостатки, с которыми они сталкиваются по отношению к другим покупателям, которые могут представить себя продавцам как не обремененные какой-либо необходимостью обеспечить финансирование.

«Это более стратегический способ сделать это, если вы находитесь на рынке наличности, или вы будете побеждены наличными», — сказал Шорр.

"Это также рынок более высокого класса. Если вы намного выше средней цены, есть больше покупателей наличными. "

Лара Мизрак, брокер Brown Harris Stevens в Нью-Йорке, описала беспокойство многих покупателей как в значительной степени функцию высоких процентных ставок, предстоящих выборов и международной неопределенности. Мизрак признал явное преимущество, которое покупатели наличности имеют на текущем рынке.

«Сделка с наличными имеет более быстрый процесс подачи заявки, более легкое закрытие, и у продавца нет опасений по поводу отказа банка», - сказала она.

Дети ездят на скутерах мимо флагов «Открытого дома», выставленных у дома в Лос-Анджелесе 22 сентября 2022 года. (перенаправлено с «Allison Dinner/Getty Images»)

Творческие подходы

Ключом для покупателей на текущем рынке, которые не являются сверхбогатыми, является демонстрация высокой степени гибкости как в отношении типов недвижимости, которую они намеревались приобрести, так и в отношении условий и структур финансирования, - сказала Кара Амеер, брокер Coldwell Banker Vanguard Realty в Понте-Ведра-Бич, штат Флорида.

Поиск цен в диапазоне, который они могут себе позволить, иногда может потребовать от покупателей заглянуть за пределы района, где они живут, и рассмотреть, скажем, таунхаус или квартиру, а не дом на одну семью.

Другой вариант - купить недвижимость, чтобы сдать ее в аренду и использовать выручку от аренды, чтобы погасить ипотеку и увеличить свою долю в капитале рассматриваемой недвижимости, - сказала она.

"Доступные возможности есть практически в каждом городе и штате, нужно просто знать, где искать. Небольшие города рядом с колледжами и университетами часто являются многообещающими возможностями."Амер заявил.

«Покупатели должны также работать с кредитором, хорошо разбирающимся в кредитах с низким и нулевым погашением, а также в программах для начинающих покупателей жилья и творческих вариантах кредитования, которые могут помочь им получить доступ к финансированию. "

Амеер отметила, что один кредитор из Южной Калифорнии, с которым она работает, использует программу, в которой покупателям не нужно вкладывать деньги в первую ипотеку, и может взять вторую ипотеку, используя 3,5 процента в подарочных фондах непосредственно от кредитора. Покупатель должен иметь средства для покрытия расходов на закрытие.

По ее словам, общая сумма, оплаченная при закрытии, составляет около 3-4% от покупной цены. Покупатели, у которых нет средств даже для покрытия этих расходов при закрытии, могут запросить у продавца кредит на стоимость.

Амеер также указал на кредитные программы Федерального жилищного управления (FHA), которые требуют снижения на 3,5 процента, и обычные кредитные программы с низкими первоначальными взносами, которые покрывают от 5 до 100 процентов от общей цены покупки.

Еще один вариант для покупателей, у которых нет глубоких карманов, - это искать недвижимость в аварийном состоянии, будь то что-то серьезное, например, отсутствующая крыша или косметическое, а также подать заявку на кредит на ремонт.

Читать далее здесь...