В случае сомнений оговорка в договоре на разработку к потребителю договорного штрафа за каждый день просрочки, не предусматривающая права на компенсацию сверх этого штрафа, может рассматриваться как незаконное положение. Особенно, если штраф был зарезервирован на очень низкой высоте. Это суть пятничной резолюции трех судей Гражданской палаты Верховного суда.
Двухлетняя задержка и небольшой штраф
Этот вопрос вылился в дело, по которому истцы потребовали от застройщика 125 тыс. злотых компенсации за понесенные ими убытки из-за того, что с постройкой и передачей имущества прошло около двух лет. Помимо прочего, они должны были расторгнуть договор с арендаторами своей второй квартиры, чтобы временно там проживать.
В их оценке не должна применяться статья 484(1) Гражданского кодекса, которая исключает возможность требования компенсации, превышающей договорное наказание (если стороны не решили иначе). Стороны этого договора о застройке не предвидели возможности для покупателей квартиры претендовать на компенсацию сверх штрафа, который составил прим. 5 тысяч злотых.
Штраф был установлен (по формуле застройщика) на очень низком уровне 0,01% от сумм, уплаченных покупателями к цене запрашиваемого помещения за каждый день просрочки его передачи потребителям. "Эта компенсация противоречит статье 5 КК, то есть нарушает принципы социального сосуществования", - заявили истцы.
Окружной суд засадил за них 40 тыс. злотых, а Апелляционный суд в Варшаве задал Верховному суду следующий вопрос: Является ли простое упущение в договоре на разработку в целях резервирования у застройщика договорного штрафа за каждый день просрочки в заключении договора на передачу права собственности на жилище, право требовать компенсацию сверх суммы зарезервированного договорного штрафа, представляет собой несанкционированное договорное положение, которое существенно ограничивает ответственность трейдера перед потребителем за ненадлежащее исполнение обязательства.
Потребительский риск должен быть исследован
Судья апелляционного суда Эдита Ефимко представила в обосновании вопроса три возможных подхода к этому вопросу. Одно из них предусматривает, что простое использование в соглашении о разработке штрафа, ограничивающего договорную ответственность, запрещает это положение, поскольку оно может ограничить ответственность застройщика перед потребителем за ненадлежащее исполнение договора. Возможно также, что кредитор имеет право требовать, наряду с договорным штрафом, дополнительной компенсации в размере фактически понесенного ущерба. Наконец, можно рассмотреть косвенную позицию. По его словам, отсутствие в договоре оговорки о праве на компенсацию, превышающую сумму взимаемого договорного штрафа, само по себе не является ограничением ответственности застройщика перед потребителем за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если только содержащаяся в договоре оговорка о штрафе не оставляет за собой своего верхнего предела.
Адвокат Piotr Modzelewski утверждал перед СН, что в этом случае штраф в размере 5 тыс. злотых был почти очевиден, и это была безопасность для разработчика, а не потребителей.
В СН было принято постановление о том, что в случае сомнений предоставление потребителю договора о развитии, предусматривающего резервирование штрафа за каждый день просрочки заключения договора о передаче права на раздельное владение жилым помещением, не предусматривающего права потребителя требовать компенсацию сверх суммы зарезервированного договорного штрафа (ч. 2 ст. 484 второго УК), считается незаконным договорным положением, в частности, когда штраф был зарезервирован в крайне низкой сумме.
Судья Кароль Вайц в пояснительной записке к постановлению кратко указала, что сам факт включения такого пункта в контракт на разработку не является достаточным для того, чтобы его можно было считать оскорбительным, и что наказание является чрезвычайно низким и рискованным для потребителя.
Номер файла: III CZP 22/25
Стефан Джасино
Адвокат, Wardyński & Partners
Договорные санкции призваны не только мотивировать исполнение обязательства в установленные сроки, но и упростить процедуру расследования их уплаты – без командования, или каких убытков. С другой стороны, штрафы не должны быть источником высоких доходов за счет контрагента, который не уложился в срок. Поэтому существуют положения, требующие умеренного наказания за грубое преувеличение. Однако определение штрафа в договоре исключает возможность фактической компенсации, если это прямо не разрешено в договоре. Применение крайне низкого штрафа и в то же время исключение полного компенсационного расследования вместо облегчения взыскания убытков становится защитным щитом для ненадежного контрагента. Предприниматели могут иметь дело друг с другом таким образом - то, что они теряют на одном, они зарабатывают на другом. Потребитель не имеет такой возможности, поэтому его расширенная защита полностью оправдана, чтобы не быть лишенным возможности реальной компенсации.
