Жилищное строительство в Китае – конец эры бума недвижимости

Budownictwo mieszkaniowe w Chinach osiągnęło najniższy poziom od początku XXI wieku, co oznacza ostateczny kres długotrwałego boomu na rynku nieruchomości napędzanego masową ekspansją deweloperską.

Dane opublikowane 15 grudnia 2025 roku przez Narodowy Urząd Statystyczny (NBS) wykazały, iż w pierwszych 11 miesiącach 2025 roku całkowita powierzchnia rozpoczętych budów mieszkań spadła o 19,9% r/r, wynosząc 392 miliony m², podczas gdy sprzedaż nowych mieszkań zmalała o 8,1% r/r do 658 milionów m². Oznacza to, iż na każde 100 m² sprzedanych mieszkań przypadało zaledwie 59,5 m² nowej powierzchni budowlanej – najniższy wskaźnik rozpoczętych inwestycji w stosunku do sprzedaży od co najmniej roku 2000.

Ta zmiana sygnalizuje strukturalny punkt zwrotny w chińskim sektorze nieruchomości: zamiast ekspansji, firmy deweloperskie koncentrują się w tej chwili na redukcji bilansów oraz rozwiązywaniu problemu nadmiernych zapasów mieszkalnych.

Oficjalne dane z ostatnich 26 lat rysują wyraźny obraz transformacji rynku. W latach 1999–2014 gwałtowna urbanizacja napędzała popyt na mieszkania, a wskaźnik rozpoczętych budów w stosunku do sprzedaży często przekraczał 110%, osiągając choćby 150%. Pierwszy oficjalny sygnał ostrzegawczy pojawił się w połowie 2014 roku, gdy władze wezwały deweloperów do ograniczenia nadpodaży. W latach 2015–2017 wskaźnik spadł poniżej 100%, ale gwałtownie się odbił wraz z wzrostem sprzedaży w latach 2018–2020.

Szczyt budownictwa przypadł na rok 2019, kiedy rozpoczęto budowę 1,675 mld m² mieszkań – przekraczając sprzedaż z poprzedniego roku (1,501 mld m²). Jednak od sierpnia 2020 roku, po wprowadzeniu polityki „trzech czerwonych linii” – mającej na celu ograniczenie zadłużenia sektora deweloperskiego – dynamika zaczęła słabnąć. W 2021 roku sprzedaż osiągnęła historyczny szczyt, ale liczba rozpoczętych budów spadła o 11%, a wskaźnik spadł do 93,5%.

Spadek pogłębił się w 2022 roku, gdy powierzchnia rozpoczętych budów zmalała o prawie 40% r/r do 881 mln m², a wskaźnik osiągnął 76,9%. Trend ten utrzymywał się w 2023 i 2024 roku, osiągając nowe minimum w 2025 roku.

Na podstawie danych z pierwszych 11 miesięcy 2025 roku, całoroczna powierzchnia rozpoczętych budów mieszkań może wynieść około 430 mln m² – czyli o 74% mniej niż szczyt z 2019 roku i na poziomie porównywalnym z rokiem 2003, na wczesnym etapie rozwoju komercyjnego rynku mieszkaniowego w Chinach.

Sprzedaż spadała wolniej: szacunkowa całoroczna sprzedaż w 2025 roku to ok. 720 mln m², co oznacza spadek o około 54% w stosunku do szczytu z 2021 roku – co podkreśla, jak gwałtownie deweloperzy wycofują się z nowych inwestycji.

Chiny zrealizowały w ciągu zaledwie 15 lat proces budowy mieszkań na mieszkańca na skalę, która niektórym rozwiniętym gospodarkom zajęła 25–30 lat. Obecne korekty odzwierciedlają konieczność dostosowania po latach nadmiernej ekspansji.

Kluczowym wyzwaniem pozostaje redukcja zapasów. Według danych za listopad 2025 roku, średni okres sprzedaży nowych mieszkań w 100 największych chińskich miastach wyniósł 27,4 miesiąca – znacznie powyżej zdrowego przedziału 12–14 miesięcy.

Chińskie władze potwierdziły, iż priorytetem jest stabilizacja rynku nieruchomości poprzez dopasowane do lokalnych warunków polityki mające na celu ograniczanie nowej podaży, redukcję zapasów i podnoszenie jakości budownictwa. Branża oczekuje jednak dalszego spadku inwestycji i budowy, zanim nastąpi stopniowa stabilizacja cen i sprzedaży.

Źródła:

• Caixin (财新网) – „2025年1-11月住宅新开工面积同比下降19.9%”
• Xinhua (新华网) – „中国房地产进入深度调整期：新开工面积创20余年新低”
• People’s Daily Online (人民网) – „楼市供需关系逆转：新开工仅为销售面积的59.5%”
• China Real Estate Information Corporation (CRIC, 克而瑞) – „2025年房地产新开工与销售比值创历史新低”