Ответственность застройщика за дефекты в частях общего имущества Это вопрос, с которым мы очень часто сталкиваемся на практике. Жители недвижимости, приобретенной на первичном рынке, отмечают первые дефекты в общих частях Обычно в первый год после проживания в здании. К наиболее распространенным дефекты частей общего имущества включая:
- затопление и влажность подземных гаражей, вызывающие появление плесени и деградацию технического состояния гаражей;
- протечки на стенах под террасами,
- потрескивающие фасады, дефекты и повреждения штукатурки на фасаде,
- дефекты в вентиляционных каналах, системах отопления, системах водоснабжения и канализации,
- протекание воды через расширение,
- доступ грунтовых вод к шахтам лифтов,
- растрескивание плитки на лестницах,
- отсутствие уплотнений труб при проходах через потолок,
- Утечки из патио,
- Проблемы с шумом.
Наш опыт показывает, что такие дела идут - жилищные сообщества все чаще обращаются в суды. Иски против разработчиков и выигрывают дела, часто получая компенсацию в сотни тысяч злотых.
Целью данной статьи является сближение правил Претензии по дефектам части общего имущества жилищными сообществами. В тексте рассматриваются следующие вопросы:
- кто имеет право на практике Претензии к застройщику?
- какие типы бывают претензиисуществующийсРазработчик?
- Как он должен быть построен Действия против застройщика?
- какие они бывают Сроки предъявления претензий к застройщику?
Жилищное сообщество – иск против застройщика
Жилищное сообщество является организационной единицей, указанной в пункте 1 статьи 33 Гражданского кодекса, созданной общими собственниками помещений соответствующего здания. Следовательно, Жилищное сообщество могут приобретать права и брать на себя обязательства, а также судиться и быть судимыми. Следовательно, в пределах правоспособности жилищного сообщества, Сообщество может приобрести права собственников на застройщика связанный с дефектами в общем имуществе Выявлено в процессе использования здания?
Обратите внимание, что гарантийные требования Право имеют только покупатели товаров (места нахождения). Этот принцип вытекает непосредственно из статьи 556 Гражданского кодекса, согласно которой продавец (застройщик) несет ответственность перед покупателем (покупателем помещения), Если товар продан (местный) физический или юридический дефект. Каждый из покупателей помещений, расположенных в здании, имеет право Претензии к застройщику Потому что он имеет долю во всех инвестициях в строительство. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса каждый из совладельцев может осуществлять любую деятельность и преследовать любые претензии, направленные на сохранение общего права. Эти действия называются «поведение"и, следовательно, тех, чья цель состоит в защите закона от возможной опасности, такой как угроза строительства зданий. Эта позиция также отражена в прецедентном праве судов, например в постановлении Верховного суда от 21 июня 2013 года (Дело I CZ 53/13). Суд первой инстанции пришел к выводу, что в соответствии со статьей 209 до н.э. каждый из совладельцев может осуществлять любую деятельность и преследовать любые претензии, которые преследуют поддержание общего права. Жилищное сообществоа которые являются эффективными Совладельцы частей общего здания передали свои права на осуществление гарантийных правПоэтому, что приводит к устранению дефектов здания, несомненно, может привести к такому утверждению.
- Пример: Адам Ковальски приобрел жилье в квартале, где находится 100 квартир, что дает ему долю в 50 000 во всей собственности. Г-н Адам Ковальски может потребовать от застройщика затопления подземного гаража, в котором припаркован автомобиль, и за разбивание плитки на всех лестницах здания.
В прошлом суды рассматривали практические вопросы по-разному. Активная карта жилищного сообщества и возможно Эффективное возмещение разработчикамжилищных общин. Фундаментальное оформление данной прецедентно-правовой линии состоялось в постановлении Верховного суда от 29 января 2014 года (Событие III CZP 84/13). В решении, принятом в составе семи судей, Суд постановил, что собственники помещений, расположенных в недвижимом имуществе, могут на основании договора передачи передать жилищному сообществу права, которыми они пользуются по отношению к застройщику в связи с физическими дефектами общего имущества.
Эта позиция была впоследствии подтверждена во многих решениях общих судов. Например, Апелляционный суд в Катовице в своем решении от 19 августа 2016 года (событие ссылки I ACa 196/16) постановил, что:Сообщество имеет карту для предъявления претензий, переданных ему путем передачи. Передача требований каждого из совместных собственников Создание материальной карты. Каждый из них имеет «частичное» право на предъявление этих требований, определяемое размером доли в общем имуществе, а источником этих требований является договор купли-продажи помещения. (...) Эти претензии могут быть переданы любой третьей стороне, включая жилищное сообщество. "
- Пример: Стоимость ремонта протекающей крыши здания составляет 100 000 злотых. Жители (члены жилищного сообщества), чья общая доля общего имущества составляет 70%, передали претензии жилищному сообществу. Следовательно, в ходе судебного разбирательства жилищное сообщество может потребовать от застройщика сумму в размере 70 000 злотых (т.е. 70% от 100 000 злотых). Таким образом, чем больше договоров уступки заключаются между жильцами и жилищным сообществом, тем большую сумму можно получить у застройщика.
Таким образом, можно сделать вывод, что решение Верховного суда, упомянутое выше, стало прорывом для многих. жилищные общиныИ теперь очевидно, что Жилищное сообщество может обратиться в суд против застройщика по делу о дефектах в частях общего имущества. Редко, когда только один или несколько жителей заинтересованы в удалении. дефекты в части общего имущества. Поэтому на практике жители действуют сообща, передавая претензии к застройщику жилищному сообществу.
Однако на практике крайне важно, чтобы перед подачей Иск против застройщикаЧлены жилищного сообщества приняли следующие резолюции:
- постановление, разрешающее руководству жилищного сообщества осуществлять деятельность, выходящую за рамки обычного управления общей недвижимостью, — заключение договоров на уступку требований индивидуальным собственникам помещений для возмещения ущерба дефектам общей недвижимости;
- Резолюция, разрешающая совету жилищного сообщества принять меры, чтобы потребовать от застройщика,
- постановление, разрешающее руководству жилищного сообщества предоставить процессуальные полномочия по делу.
Жилищное сообщество – претензии к застройщику
Жилищное сообщество может бросить вызов застройщику в двух режимах. Во-первых, на основании положений Гражданского кодекса, касающихся гарантия (Статья 560 Гражданского кодекса и последующие положения) компенсации за ненадлежащее исполнение договоровy (статья 471 Гражданского кодекса). Эта позиция подтверждается во многих решениях Генеральных судов, например, Апелляционный суд в Лодзи в своем решении от 2 сентября 2014 года (ссылка на событие I ACa 186/13) постановил, что предоставление прав покупателям Гарантия из-за дефектов в предмете продажи Не лишайте его права добиваться наилучшей компенсации для себя в сложившихся обстоятельствах. Поэтому покупатель может осуществлять свои права в отношении гарантия на дефектыОн также может потребовать компенсации за фактический ущербОн страдал от неисправности. Претензии о компенсации в данной ситуации не обязательно предшествовать попыткой использования гарантии. ?
Важно также, чтобы использование гарантии, предусмотренной статьей 560 Гражданского кодекса и последующими нормами, не исключало причинения ущерба на общих основаниях, что подтверждается многочисленными решениями судов. Например, Апелляционный суд в Катовице в своем решении от 2 мая 2011 года (Событие I ACa 269/11) прямо постановил, что статья 566 § 1 k.c. законодательного органа введена только для этой цели, чтобы подчеркнуть, что использование гарантии не исключает иных претензий, вытекающих из заключенного договораВ частности, требования о компенсации. Нет никаких препятствий для покупателя, который не выходит из договора и не требует снижения цены, чтобы иметь возможность предъявить требование в соответствии со статьей 471 кв.с. о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи.
- Претензии по гарантии продавца на физические дефекты проданных товаров (недвижимости) в отношении застройщика (статьи 560 и последующий Гражданский кодекс)
Согласно ст. 560 ГК РФ, если проданный товар (имущество) имеет дефекты, покупатель может отказаться от договора или потребовать снижения цены. На практике, с точки зрения жильцов имущества, если Здание имеет дефекты в общих частяхПервоначально наиболее эффективным решением обычно является приложение к застройщику с просьбой удалить дефекты здания. Резиденты также могут сделать заявление о желании снизить цену, пропорциональную потере стоимости здания из-за дефектов, и если полная сумма была выплачена на счет застройщика, они могут потребовать. Возмещение пропорциональной части суммы. Поэтому на практике снижение цены должно соответствовать стоимости работ, необходимых для восстановления здания в надлежащем техническом состоянии. Как отметил Верховный суд в своем решении от 11 декабря 2009 года (Событие No V ЦСК 190/08), требование о снижении цен не затрагивает непосредственно вопрос о повреждении имущества покупателя помещения, но что цена помещения, свободного от дефектов, не соответствует цене помещения, пострадавшего от дефектов. Стоит также отметить, что в некоторых ситуациях на практике повторять бессмысленно. Призвать разработчика устранить дефекты Более эффективным решением, по-видимому, является принятие мер.
- Претензии о возмещении физических недостатков реализованных товаров (недвижимости) в отношении застройщика (ст. 471 ГК РФ)
Жилищное сообщество также может потребовать компенсации. в результате ненадлежащего исполнения договора в соответствии со статьей 471 Гражданского кодекса, согласно которой должник обязан возместить ущерб, возникший в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если неисполнение или ненадлежащее исполнение не является следствием обстоятельств, за которые должник не несет ответственности. Ясно также, что пострадавший может выбрать, добиваться ли возмещения ущерба натурой или же он предпочитает выплатить соответствующую денежную сумму. Статья 471 Гражданского кодекса никоим образом не указывает, каким образом должен быть исправлен ущерб. Таким образом, будут применяться принципы, изложенные в Статье 363(1). Нет никаких сомнений в вышеизложенном: "Восстановление ущерба может осуществляться либо путем восстановления прежнего состояния, либо, чаще всего, путем выплаты соответствующей денежной суммы - компенсации (Агнешка Рзетекка-Гиль, Гражданский кодекс). Комментарий. Обязательства — Общая часть, LEX/el 2011.
Жилищное сообщество – процесс по дефектам – оформление иска
Если Жилищное сообщество Он решит, что хочет. Запросить застройщика исправить дефекты,
приложение должно максимально точно охватить объем корректирующей работы. В свете вышеизложенного перед подачей иска рекомендуется получить независимое техническое заключение с указанием характера дефектов и способов их устранения.
- ПримерМы просим, чтобы разработчику XYZ sp. z o.o. было приказано выполнить следующие работы, направленные на удаление в жилом сообществе «Наш дом», расположенном в Ул. Вычинкова 1 в Варшаве дефекты имуществаобщий, состоящий из:
- дефектная отделка из смолы с посыпками на двух горках, ведущих к подземному гаражу, путем удаления дефектной поверхности и создания новой поверхности этой горки с использованием смолы с посыпками.
- положение дефектного, т.е. поцарапанного и обесцвеченного бетонного куба, образующего тротуар площадью около 8 м2 у входных ворот подземного гаража здания путем удаления дефектного бетонного куба и расположения неразбитого, немощеного и неокрашенного куба;
Неправильно закрепить дренаж воды с крыш здания из-за отсутствия защиты 8 рвотников, расположенных на крыше здания в клетках: K, L, M, N, O, P, R, S от падения камней / кружева с крыш, защищая вышеупомянутых гномов и кос от падения камней / кружева с крыши.
Если по какой-либо причине Суд первой инстанции отклоняет просьбу об устранении дефекта, возможное ходатайство об устранении дефекта также должно быть направлено в суд первой инстанции.расчет от застройщика до жилищного сообщества денежных сумм сумма, соответствующая стоимости индивидуального ремонта.
- Пример: Мы просим, чтобы следующие суммы оценивались разработчиком XYZ sp. z o.o.
- объемы 30 000 злотых в качестве работы по удалению неисправных поверхностей и созданию новой поверхности этого горка с использованием смолы с посыпками
- объем 25 000 злотых в качестве названия работ, направленных на удаление дефектных бетонных кубов и расположение несломленного, нерисованного и неокрашенного куба;
- суммы в размере 27 000 злотых в качестве обеспечения для 8 рвотников, расположенных на крыше здания в клетках: K, L, M, N, O, P, R, S от падения камней / кружева с крыш, защищая вышеупомянутых гномов и косы от падения камней / кружева с крыши.
Для получения дополнительной информации о правилах формулирования иска см. Прямо здесь..
Претензии к застройщику – ограничение требований
Согласно статье 568 k.c. § 1 Гражданского кодекса, продавец несет ответственность за гарантию, если физический дефект установлен до истечения двух лет и, в отношении дефектов имущества, в течение пяти лет с даты выдачи товара покупателю. Под вопросом о товарах покупателю следует понимать день первого места от покупателя. Однако, где Жилищное сообщество Решение о преследовании своего иска по статье 471 Гражданского кодекса, то иск истекает в течение 10 лет со дня обнаружения дефекта здания (так Верховный суд в своем постановлении от 22 ноября 2013 года, акт No III CZP 72/13).
Иск к разработчику - защита претензий
Во многих случаях, в частности из-за характера дефектов, в интересах жилищного сообщества также может быть предъявлено требование о защите требований. Более подробную информацию о механизме можно найти Прямо здесь..
Комментарий столичного юридического бюро
Ответственность застройщика за дефекты в частях общего имущества Это проблема, которая затрагивает многих жилищные общины. Согласно нашей практике, первый дефекты имущества Они появляются уже в первый год после того, как застройщик сдает недвижимость. У резидентов тогда есть два иска, которые они имеют к застройщикам - положения Гражданского кодекса о гарантиях и правила о компенсации за ненадлежащее исполнение застройщиком договора. Тем не менее, следует помнить, что в соответствии с урегулированным судебным прецедентом, первым шагом должно быть предъявление претензий жилищному сообществупринятие резолюции жилищного сообщества, разрешающей совету принимать меры по запросу претензий от застройщика, и резолюции, разрешающей совету предоставлять процессуальные полномочия по делу.
Если после прочтения статьи вы хотите получить больше информации по практическим вопросам в претензиях от разработчиков, Пожалуйста, свяжитесь с нами.
