Извращенные стимулы, обесценивающие ваш дом

Via SchiffGold.com,

В то время как цены на жилье растут экспоненциально, многие беспокоятся о том, будут ли они когда-нибудь владеть домом.

В течение многих лет американская мечта состояла из владения домом и финансовой независимости. Растущая цена на жилье создает впечатление, что только избранная группа элит может себе это позволить.

На графике ниже показана средняя цена продажи жилья, экспоненциально опережающая реальный ВВП на душу населения, даже не учитывая, что индивидуальная покупательная способность сильно отстает от реального ВВП.

Стремление к домовладению создает извращенные долгосрочные стимулы как для покупателей жилья, так и для строителей.

Вместо того, чтобы строить дома, которые рассчитаны на длительный срок, строительные компании, привлеченные высоким текущим спросом, будут строить дома из дешевых материалов и использовать методы, которые отдают приоритет скорости.

Резкое уменьшение размера 2×4 с 1920-х годов рисует яркую картину снижения качества дома.

Качество материала, а также качество дизайна домов просочились через пол, потому что покупатели жилья не могут увидеть все риски своих инвестиций. Поскольку дома включают в себя ограниченный ресурс земли, а также традиционную прочную структуру, они исторически были надежными инвестициями. Дома, которые были построены более 100 лет назад, часто остаются горячими товарами. Раньше дома строились с идеей, что они будут длиться долгое время и ремонтироваться по мере необходимости. В то время как каждый дом отличается, люди все еще мысленно помещают их в одну категорию активов, когда они решают, покупать дом или нет. Конкретные компании зарабатывают доверие на протяжении многих лет, и было бы легко думать, что дома как актив функционируют одинаково. Фундаментальные различия в долговечности разделят дома на различные категории инвестиций, поскольку покупатели видят, как новые дома распадаются.

Точно так же, как компании используют различные стратегии максимизации прибыли, строители домов также используют уникальные подходы. Некоторые строители планируют долгосрочный успех, создавая дома, которые укрепят их репутацию в далеком будущем, но многие строители в последние годы планировали, что их инвестиции достигнут пика вскоре после их строительства, рассчитывая на нехватку жилья и безразличие покупателей, чтобы держать цены на жилье в целом высокими. Хотя это хорошая стратегия для максимизации прибыли на текущем рынке, люди постепенно начнут более критически относиться к новым зданиям.

Двумя ограничивающими факторами для домовладельцев прошлого были более тщательное изучение покупателей и меньший выбор материалов. При более низком спросе на жилье у продавцов не было такой же переговорной силы, которую они получили после нехватки жилья после Второй мировой войны. Покупатели жилья также чаще имели опыт в строительстве или, по крайней мере, некоторые знания в области мастерства. Их более подготовленные умы позволяют им видеть признаки быстрой и дешевой конструкции легче, чем современный глаз. Дома часто покупались с идеей держать их в семье в течение длительного периода времени, поэтому они были более тщательно проверены на качество. Вторым ограничением для уловок строителей в прошлом было то, что они не имели доступа к тем же дешевым материалам, которые доступны в настоящее время. Хотя строительные материалы ни в коем случае не дешевы, они намного дешевле, чем бревна и камень, используемые для изготовления домов прошлого. Более дешевые транспортные расходы наряду с более дешевыми методами производства позволили снизить цены на строительные материалы всех типов. Хотя некоторые могли бы подумать, что это могло бы сделать высококачественные дома более доступными, похоже, это только вызвало экспоненциальную тягу к сделкам среди строителей жилья. Они пытаются использовать гораздо меньшее обрамление и все меньшие 2x4, чтобы восполнить недостаток более стабильных и прочных материалов.

Кроме того, современные удобства перенесли многие расходы от строительных компаний к жителям. Дома в жарких местах, которые были бы построены с толстыми охлаждающими стенами, теперь полностью зависят от кондиционирования воздуха. Сборные детали также снижают затраты производителей и в конечном итоге перекладывают затраты на долгосрочных домовладельцев. Предварительно построенные блоки гораздо сложнее ремонтировать, и они с большей вероятностью развалятся, если будет нарушено одно слабое звено. Дома, которые просты, можно просто отремонтировать, и это часто окупает более высокую стоимость более значительных природных материалов. В то время как быстро построенные дома решают проблему жилья на данный момент, они только усугубит проблему через 30 лет, когда строители, которые могли бы строить новые дома, должны тратить время на восстановление, где их старые были снесены.

Хотя их работа может быть сомнительной, строители не могут нести ответственность за ответ на эгоцентричный характер их целевого рынка. Американский потребитель не думает о своих детях так, как раньше. Дом, становящийся бесполезным через 50 лет, не имеет большого значения для тех, кто заботится только о сделках сегодня. Строительство дома, который может прослужить долго, объективно дороже, но раньше это ожидалось, и это окупается в долгосрочной перспективе.