Rękojmia za wady nieruchomości (mieszkania, budynku, części wspólnej)

Definicja wady nieruchomości

Zgodnie z dotychczasową praktyką orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, iż wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno – techniczne (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295, oraz wyrok Sadu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05).

Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, iż wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona adekwatność wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. „Definicja wady budowlanej”, Inżynier budownictwa, marzec 2006 r.).

Wada fizyczna może polegać na braku takiej cechy rzeczy, która wywołuje przykładowo, zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie, względnie umniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający z okoliczności, lub zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy, a także o ile rzecz nie ma adekwatności o istnieniu których zapewniał drugą stronę sprzedawca.

Przy ocenie, czy wskazany rodzaj wady wchodzi w grę, znaczenie ma przepis art. 354 k.c. zgodnie z którym zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku w wyroku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I C 156/12).

Kryterium „istotności” lub „poważnego charakteru” przy rękojmi za wady nieruchomości

W judykaturze przyjęto, iż wyrażający istotę rękojmi art. 556 § 1 k.c. nie daje podstaw do kwalifikowania wady fizycznej według kryterium „istotności” czy „poważnego charakteru” (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2002 r. II CKN 111/01, wyrok SN z 13 maja 2003 r., V CKN 230/01).

Rozgraniczenie pojęcia „wady istotne” i „wady nieistotne” może mieć miejsce w umowie pomiędzy stronami. o ile strony w umowie pojęć tych nie określą, to przyjąć należy argumentację zgodnie z którą przy ocenie, czy mamy do czynienia z wadą istotną czy też nie musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego, a nie kategorie „niezdatności do użytku” czy „bezwartościowości” rzeczy, a zatem przy umowie sprzedaży dochodzić powinny do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady do granic zakreślonych przez art. 5 k.c.

Rękojmia za wady nieruchomości (budynku, mieszkania) a obowiązujące normy techniczne

Jak było to wyżej wskazane, wada fizyczna przy rękojmi występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Dla określenia istnienia tej wady nie mają natomiast istotnego znaczenia obowiązujące normy techniczne (tak: pkt. 2 uchwały pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r, III CZP 48/88 OSNC 1989/3/36).

Z tego punktu widzenia, dla ustalenia czy wskazywane przez kupującego wady budynku są wadami w rozumieniu art. 556 § 1 kc, nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku przez sprzedawcę (lub jego poprzedników prawnych) oraz w chwili zbycia tego budynku przez sprzedawcę na rzecz kupującego spełniał on obowiązujące, w odpowiednich momentach normy techniczne przewidziane dla budynków mieszkalnych. Istotne znaczenie ma natomiast to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z przeznaczenia tego budynku (pełnienie funkcji mieszkalnych).

Odstępstwo od projektu budowlanego a rękojmia za wady nieruchomości

Obowiązujące przepisy prawa zezwalają, przy zachowaniu odpowiednich warunków, na odstępstwa od projektu budowlanego i zastosowanie alternatywnych rozwiązań. Wady budynku polegają zatem nie na samym fakcie odejścia od projektu budowlanego, ale na tym, iż użyte przy budowie obiektu rozwiązania okazały się być nieskuteczne (tak: wyrok Sąd Apelacyjny w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., Sygn. akt I ACa 948/15).

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi a wiedza kupującego o wadach

Stosownie do art. 557. § 1 kc, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, o ile kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, iż aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć np. dlatego, iż wada była jawna (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00).

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 8 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 172/16 przyjął, iż o ile wady nie były widoczne tzw. „gołym okiem”, to stanowiły zatem wady ukryte. choćby dokonanie więc przez kupujących wielokrotnych i szczegółowych oględzin spornej nieruchomości, nie daje podstaw do skonstruowania domniemania faktycznego, iż posiadając wiedzę o odstępstwach od projektu budowlanego, posiadali również wiedzę o jego wadach funkcjonalnych.

Brak winy sprzedawcy a odpowiedzialność z rękojmi za wady nieruchomości

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest zaś w istocie odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, a choćby poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady.

Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, iż przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., Sygn. akt I ACa 948/15).

Udzielenie kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, iż wady nieruchomości nie istnieją

Jak wspomniano, w przypadku udzielenia kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, iż wady budynku nie istnieją , w ustawowym ujęciu przepisu art. 564 k.c., bez znaczenia jest strona podmiotowa działania sprzedawcy – nie jest tu wymagana ani umyślność tej strony, czy choćby wiedza o istnieniu wadliwości przedmiotu sprzedaży.

Omawiany przepis z podstępnym działaniem sprzedawcy zrównuje bowiem w skutkach udzielenie kupującemu zapewnienie o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać tak w złej wierze – umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, znając wadliwość, jak i w dobrej wierze będąc przeświadczonym o braku wad, czy posiadaniu przez rzecz określonych adekwatności. Celem regulacji art. 564 k.c. jest zatem ochrona kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Stąd nie może być ona wykładana zawężająco.

Treść art. 564 k.c. wyłącza wobec tego konsekwencje nieterminowego dokonania aktów staranności przewidzianych w art. 563 § 1 i § 2 k.c., przez kupującego. Mimo niedochowania aktów terminowości, kupujący uzyskuje pełną ochronę zarówno, gdy jest ofiarą podstępu, ale także, gdy tego brak, a kupujący działał w zaufaniu do zapewnienia sprzedawcy co do cech, adekwatności rzeczy.

Forma i przekaz zapewnienia kupującego przez sprzedawcę, iż wady nieruchomości nie istnieją

Tak w doktrynie, jak i orzecznictwie przyjmuje się, iż zapewnienie kupującego, iż wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, iż rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, iż rzecz ma określone adekwatności, których jak się okaże w rzeczywistości nie posiada.

Zapewnienie to może pochodzić wprost z umowy, ale także z informacji dostępnych u sprzedawcy, jak i eksponowanych na rzeczy, czy też w dotyczącej jej dokumentacji (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 378/02, z dnia 19 października 2005 r., V CK 260/05).

Zapewnienie może być wyrażone dzięki znaków, symboli, wynikać z okoliczności czy wreszcie w sposób dorozumiany, który może polegać na tym, iż sprzedawca milcząco przytakuje wyrażanym przez kupującego oczekiwaniom wobec nabywanej rzeczy.

Podstępne zatajenie wady nieruchomości (budynku, mieszkania) przez sprzedawcę

Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, iż działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r. II CKN 1382/00, LEX nr 28819).

Konsekwencją podstępnego zatajenia wady, jak też przypadku zapewnienia przez kupującego przez sprzedawcę, iż wady nie istnieją, jest brak wygaśnięcia uprawnień kupującego z tytułu rękojmi.

Definicja budynku przy rękojmi

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r., sygn. akt I CK 247/05 (LEX nr 346091) zauważył, iż w doktrynie zdecydowanie przeważa stanowisko opowiadające się za szerokim rozumieniem pojęcia „budynek” użytego w przepisie art. 568 § 1 k.c., nieograniczającym się do znaczenia, jakie nadają mu przepisy Prawa budowlanego, w tej chwili art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni dzięki przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Taka definicja budynku nie odpowiada zakresowi zastosowania ani celowi art. 568 § 1 k.c., który z jednej strony ma niewątpliwie ograniczać czasowo rękojmię, jako instytucję niesprzyjającą pewności obrotu oraz kształtującą odpowiedzialność według bardzo surowych reguł, a z drugiej strony przewidziane w nim terminy mają uwzględniać także interesy uprawnionego i dawać możliwość ujawnienia się w czasie ich trwania wad rzeczy. Dlatego ustawodawca zróżnicował długość terminu prekluzyjnego w zależności od rodzaju rzeczy i realnego czasu ujawniania się wad.

Z tych względów do wykładni użytego w art. 568 § 1 k.c. pojęcia „budynku” nie jest przydatna nie tylko definicja tego pojęcia przyjęta w Prawie budowlanym, ale także definicje innych pojęć zawarte w przepisach tego prawa, jak na przykład definicja „obiektu budowlanego”, którą objęte są tak różne obiekty, jak budynki, lotniska, fortyfikacje, budowle sportowe oraz obiekty tzw. małej architektury, którymi są przykładowo kapliczki i krzyże przydrożne oraz piaskownice i huśtawki. Wielkość, wartość, zakres robót koniecznych do powstania takich obiektów, jak również sposób ich użytkowania i okres ujawniania się ewentualnych wad są tak różne, iż nie ma podstaw do objęcia ich wspólnym określeniem „budynek” użytym w art. 568 § 1 k.c., jak sugerują zwolennicy szerokiej definicji tego pojęcia, postulujący objęcie nim „obiektów budowlanych” w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego.

Sąd Najwyższy wyraźnie zatem stanął na stanowisku, iż definicje zawarte w Prawie budowlanym przyjęte są dla potrzeb wynikających z prawa administracyjnego i nie można ich przenosić wprost do art. 568 § 1 k.c., którego cel jest zupełnie inny i który używa pojęcia „budynek” w innym znaczeniu. Zważywszy przede wszystkim na cel omawianego przepisu uznał, iż w istocie ustawodawcy chodziło o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą nie ujawnić się w krótkim czasie dwóch lat od dnia wydania i dlatego konieczne jest objęcie takiego obiektu pięcioletnim terminem prekluzyjnym. Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego spotkało się z aprobatą przedstawicieli doktryny (tak: Paweł Ochmann, glosa do ww. wyroku z 25 stycznia 2006 r. Glosa 2012/4/40-44), oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 lutego 2013 r. sygn. akt I ACa 732/12).

Podmiot uprawniony do złożenia reklamacji wad budynku (nieruchomości) przy rękojmi

Do złożenia reklamacji sprzedawcy, a co za tym idzie, dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi podmiotem uprawnionym jest wyłącznie kupujący.

Podobnie, w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, uprawnieni do zawiadomienia sprzedawcy o wadach budynku są poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej, jako nabywcy lokali . Zawiadomienie o wadach przez wspólnotę mieszkaniową traktowane jest, jako działanie podmiotu trzeciego i tym samym nie spełnia ono kryteriów przepisu art. 563 k.c.

Jeżeli więc poszczególni właściciele – członkowie wspólnoty utracili uprawnienia dotyczące rękojmi z powodu upływy czasu, to członkowie ci nie mogli skutecznie przenieść swoich uprawnień z tytułu rękojmi na rzecz powodowej Wspólnoty (cesja), bo roszczenia te wygasły (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I C 482/13).

Forma zgłoszenia wady nieruchomości przez kupującego przy rękojmi

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15, uznał iż zgłoszenie wady nieruchomości nie wymaga żadnej szczególnej formy, zatem skuteczne jest zarówno zgłoszenie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną.

Za dopuszczalne należy uznać też dokonanie zgłoszenia przez pełnomocnika, czy posłańca, skoro ustawa nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. o ile wady dotyczą nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, zgłoszenie wady, jako czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa, winna być uznane za tzw. czynność zachowawczą do dokonania której, zgodnie z art. 209 k.c., uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli, co wywołuje skutek w odniesieniu do całej nieruchomości, a tym samym wobec pozostałych współwłaścicieli.

Obniżenie ceny w przypadku wady części wspólnej nieruchomości

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 19 września 2016 r., sygn. akt III C 1634/06 (po uprzedniej zmianie wyroku Sadu Okręgowego przez Sąd Apelacyjny) orzekł, iż uprawnienie kupującego do żądania obniżenia ceny w przypadku ujawnienia się wad rzeczy sprzedanej nie ogranicza się do przypadków, gdy cała rzecz dotknięta jest wadą. Uprawnienie to przysługuje również w przypadku sprzedaży rzeczy złożonej, której tylko część dotknięta jest wadą, choćby jeżeli ta część nie wstępuje samodzielnie w obrocie i nie była odrębnie wyceniona przy zawieraniu umowy sprzedaży. Nie ma bowiem przeszkód, aby wysokość obniżenia ceny ustalić porównując cenę całej rzeczy bez wad z ceną rzeczy, której część ma wadę.

W przypadku nieruchomości zabudowanej domem wielomieszkaniowym, którego części wspólne posiadają wadę, różnicę w wartości rzeczy, o jakiej mowa w § 3 art. 560 k.c, należałoby policzyć porównując cenę wszystkich lokali w nieruchomości, jaką można byłoby uzyskać z ich sprzedaży, gdyby wady w częściach wspólnych nie istniały, z ceną tychże lokali, jaką można byłoby uzyskać sprzedając je przy istniejących w części wspólnej wadach.

Zdaniem Sądu, w okolicznościach sprawy nie znajdował zatem zastosowania pogląd wypracowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym w razie niemożliwości lub znacznych trudności wykazania przez kupującego stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 3 k.c), kupujący nie może żądać obniżenia ceny (tak: uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1977 r., III CZP 11/77, OSNC 1977/8/132). Jak wskazano bowiem wcześniej, w przypadku ujawnienia się wad w częściach wspólnych budynku, w którym znajduje się wiele lokali, możliwe jest ustalanie różnicy pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad i wartością tej rzeczy w stanie z wadami. Powodem w przywołanej sprawie była Wspólnota po nabyciu na drodze przelewów roszczeń przysługujących właścicielom lokali.

Zgłoszenie wady dotyczącej części wspólnych nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Sprzedaży lokali dokonuje się wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości. Wady części wspólnych są także wadami przedmiotu sprzedaży.

Świadomość istnienia wady po stronie sprzedającego ma dotyczyć wady, a nie roszczeń z nią związanych. Wystarczające jest więc by sprzedawca został poinformowany o wadzie choćby od jednego ze współwłaścicieli nabywających lokal (budynek, mieszkanie, nieruchomość).

Świadomość wad dotycząca części wspólnych uzyskana od jednego ze współwłaściciela jest wystarczająca dla zachowania roszczeń przez pozostałych współwłaścicieli części wspólnych. Mimo więc, iż każdy nabywców ma własne roszczenie z rękojmi to w odniesieniu do wad w częściach wspólnych zawiadomienie ma charakter czynności zachowawczej (art. 209 k.c.) albowiem nie da się rozdzielić stanów świadomości zobowiązanego z tytułu rękojmi co do wadliwości całego budynku.

Ponadto każde przystąpienie do poprawienia wady dotyczącej przedmiotu nabytego przez współwłaścicieli czyni bezprzedmiotowym zawiadomienie o tych samych wadach przez współwłaścicieli a poprawienie wady będzie odnosiło skutek względem wszystkich pozostałych (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15).

Brak ustosunkowania się sprzedawcy do reklamacji kupującego (konsumenta) w ciągu 14 dni

Na temat konsekwencji nieustosunkowania się sprzedawcy w terminie 14-dniowym do reklamacji kupującego konsumenta – czytaj tutaj

Dowody z prywatnych ekspertyz rzeczoznawców dotyczące wad budynku

Dowody z prywatnych ekspertyz rzeczoznawców dołączone do pozwu przez kupującego (powoda) sąd traktuje jako przeprowadzone na okoliczność sporządzenia takich opinii na zlecenie strony powodowej i ich treści oraz dat ich sporządzenia. Nie są to natomiast dowody przeprowadzone na okoliczność istnienia wad, bowiem okoliczności te strona powodowa mogła wykazać jedynie w drodze dowodu z opinii biegłego sądowego i zeznań świadków przeprowadzonych w konkretnym procesie (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2014 r., Sygn. akt I C 482/13).

Opinia biegłego jako źródło wskazania wad nieruchomości (lokalu, mieszkania, budynku)

Stosownie do art. 278 § 1 kpc, w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii.

Opinia biegłego powinna cechować się fachowością i być wynikiem pełnej i dogłębnej analizy zgromadzonego materiału dowodowego, być logiczna i jednoznaczna.

Opinia biegłego podlega , tak jak i inne dowody ocenie według art. 233 § 1 k.p.c. stanowiącego, iż Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. W tej mierze, opinię biegłego odróżniają jednak szczególne kryteria oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Przedmiotem opinii biegłego nie jest przedstawienie faktów, ale ich ocena na podstawie wiedzy fachowej (wiadomości specjalne) (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I C 156/12).

Opinie biegłego nie podlega ona zatem weryfikacji jak dowód na stwierdzenie faktów na podstawie kryterium prawdy i fałszu.

Powoływanie w sprawie sądowej kolejnych biegłych z zakresu budownictwa

Zarzuty strony do opinii biegłego nie mogą sprowadzać się jedynie do polemiki z wnioskami z niej płynącymi, opartej na subiektywnej ocenie materiału dowodowego.

Zagadnienie czy Sąd powinien powoływać innych biegłych i wzbogacać materiał dowodowy o kolejne opinie , zostało wyjaśnione w wyroku Sądy Najwyższego z dnia 15 lutego 1974r., sygn. akt 817/73 (nie publ.), zgodnie z którym do dowodu z opinii biegłego nie mogą mieć zastosowania wszystkie zasady prowadzenia dowodów, a w szczególności art. 217 § 1 k.p.c. o ile więc sąd uzyskał od biegłych wiadomości specjalne niezbędne do merytorycznego i prawidłowego orzekania , to nie ma potrzeby żądania ponowienia lub uzupełnienia tego dowodu.

Powołanie kolejnego biegłego jest uzasadnione wówczas tylko, gdy sporządzona przez dotychczasowego biegłego opinia jest niepełna, niezrozumiała, i nie udziela odpowiedzi na postawione w zleceniu pytanie (tak: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r., I PKN 20/99, z dnia 14 maja 1997 r., II UKN 108/97, wyrok z dnia 18 września 1997 r., II UKN 260/97, oraz wyrok z dnia 10 grudnia 1997 r., II UKN 391/97).

Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Kupujący może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba iż sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania, o ile rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady (Art. 560 Kc).

Znaczenie nieskutecznej naprawy przy wadach budynku (mieszkania, nieruchomości)

Naprawy nieskutecznej nie można uznać za naprawę, gdyż naprawa ma usunąć wady, czyli sprawić, iż rzecz rzeczywiście staje się niewadliwa (tak: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom 2, pod red. G. Bieńka, wyd. LexisNexis, Warszawa 2006, s. 70).

Żądanie obniżenia ceny za wady budynku z tytułu rękojmi, a podatek VAT

Według utrwalonego już w orzecznictwie poglądu, podatek VAT ma znaczenie cenotwórcze. Kupujący doprowadzając budynek do stanu wolnego od wad, zmuszeni będą ponieść również i koszt tego podatku, a zatem nie ma żadnych podstaw, aby różnica w cenie budynku została uwzględniona jedynie w kwocie netto. Stąd też zasądzona od sprzedawcy na rzecz kupującego kwota powinna zostać podwyższona o należny podatek VAT.

Obowiązek odebrania i zbadania rzeczy przez kupującego a rękojmia za wady nieruchomości

Jak już powiedziano, dla oceny wad fizycznych rzeczy podstawowe znaczenie mają względy funkcjonalne, czy to określone w umowie czy związane z wymaganiami normalnego użytku. Na kupującym konsumencie nie ciążą żadne obowiązki badania rzeczy na okoliczność istnienia wady, poza zwykłymi obowiązkami związanymi z odbiorem rzeczy zgodnie z umową.

Obowiązki te kupujący wypełnia dochowując należytej staranności przez sprawdzenie tytułu własność sprzedawcy do przedmiotowej nieruchomości, położenia, wyglądu i ogólnego stanu nieruchomości. Nie można wymagać by kupujący powoływał rzeczoznawców dla zweryfikowania zgodności dokumentacji projektowo – budowlanej z faktycznym stanem wykończenia budynku (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 października 2013 r., Sygn. akt I C 156/12).

Oględziny nieruchomości przez kupującego z udziałem fachowca

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z dnia 22 grudnia 2014 roku, sygn. akt I C 710/08 wskazał, iż zwyczaj oględzin budynku z udziałem fachowca ukształtował się nie tylko na rynku konsumenckim, ale na rynku obrotu nieruchomościami w ogóle – także z udziałem podmiotów profesjonalnych. Dlatego w odniesieniu do laików należy ostrożnie interpretować ów obyczaj – jako nieoczywisty dla osób fizycznych, nie znających się na rzeczy, a dokonujących pierwszy raz takiej transakcji. Wiąże się on także z określonymi, niemałymi kosztami, które nie każdy kupujący ma możliwość ponieść.

Brak jest podstaw dla przyjęcia takiego przymusu, czy obowiązku po stronie konsumenta. Przede wszystkim zważyć trzeba, iż o ile zbywca jest profesjonalistą w tej materii – musi on znać prawo budowlane, zasady sztuki budowlanej i należytego wykonawstwa oraz zapewnić ich zastosowanie. Konsument ma zaś prawo żywić zaufanie do profesjonalizmu i kompetencji zbywcy, który winien znać stan rzeczy i o nim informować (z uwzględnieniem zawodowego i fachowego charakteru jego wiadomości w tej materii).

Tym samym kupujący nie ma podstaw wyręczać zbywcy w zakresie pełnego i fachowego badania, czy sprzedawana rzecz nie ma – aby na pewno – ukrytych wad, ani zakładać nieuczciwości profesjonalisty. Nie sposób przerzucać na kupującego laika obowiązku i kosztów każdorazowego sprawdzania, czy deweloper lub firma budowlana dopuściła się wad, których nie zauważa lub nie ujawnia. Sporządzenie oceny technicznej budynku – zwłaszcza pisemnej – powoduje przecież istotne koszty finansowe, ryzykowane niejako przez potencjalnego nabywcę (w tym wypadku powódkę), które nie podlegałyby zwrotowi przez sprzedawcę, jeżeli do transakcji nie dojdzie wobec ujawnienia stanu budynku.

Skorzystanie przez kupującego konsumenta z pomocy eksperta nie jest zatem jego obowiązkiem – nie stanowi ukształtowanej zasady postępowania.

Akty staranności kupującego profesjonalisty przy rękojmi za wady budynku

Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, o ile nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – o ile nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.

Aby więc kupujący nieruchomość profesjonalista mógł skutecznie skorzystać z przysługujących mu uprawnień z tytułu rękojmi musi więc zachować akty staranności, o których mowa w art. 563 § 1 k.c.

Do aktów staranności należy: po pierwsze – obowiązek zbadania nabytej rzeczy w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju; po drugie – niezwłoczne zawiadomienie sprzedawcy o wykrytej wadzie.

Zawiadomienie o wadach nie wymaga szczególnej formy, jednak nabywcę rzeczy wadliwej obciąża ciężar dowodu, iż zawiadomienie doszło do adresata (art. 6 k.c.).

Nawet gdyby więc sporny budynek (nieruchomość) zawierał wady dające kupującemu prawo do skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne, o których mowa w art. 556 § 1 k.c., to niezachowanie aktów staranności skutkowałoby wygaśnięciem wszelkich uprawnień, wynikających z przepisów regulujących rękojmię za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.

Utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie następuje jednak mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, o ile sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, iż wady nie istnieją.

Termin do wykonania uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, o ile wada fizyczna nieruchomości (budynku, mieszkania, lokalu) zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Termin ten nie jest terminem przedawnienia, ale terminem zawitym o charakterze prekluzyjnym.

Z utrwalonych poglądów doktryny oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż skutek upływu wskazanego terminu prowadzi do wygaśnięcia roszczenia, dla którego został zastrzeżony. Ma on na celu czasowe ograniczenie rękojmi, jako instytucji niesprzyjającej pewności obrotu oraz kształtującej odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej według bardzo surowych reguł (tak: uchwała składu 7 sędziów z dnia 19.maja1969 r. III CZP 5/68, OSNCP 1970, poz. 117 – zasada prawna; uchwała z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02. OSNC 2003/6/78).

Rozpoczęcie biegu terminu do wykonania uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości

Jeżeli do wydania lokalu obciążonego wadami doszło przed zawarciem umowy przenoszącej własność, termin do wykonania uprawnień z rękojmi biegnie od czasu zawarcia tej umowy. Trudno bowiem przyjąć, aby nabywcom lokali zaczęły biec terminy do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi przed tym, nim nabyli oni prawo własności na podstawie umowy sprzedaży.

Bez znaczenia natomiast jest dla zachowania terminu, o jakim mowa w art. 568 par. 1 k.c. akt administracyjny, jakim było zezwolenie na użytkowanie. Początek biegu terminu wskazanego w wymienionym przepisie wiąże się bowiem z dniem wydania rzeczy, nie zaś z dopuszczeniem jej do użytkowania (tak: Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r. sygn. akt VI A Ca 705/12).

Przewidziany w art. 568 § 1 k.c. termin do dochodzenia uprawnień, liczony „od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana”, nie może rozpocząć biegu przed zawarciem umowy sprzedaży, może natomiast rozpocząć bieg później, jeżeli rzecz została wydana w terminie późniejszym niż zawarcie umowy sprzedaży. o ile sprzedaż dotyczyła rzeczy znajdującej się – na podstawie innej umowy – w posiadaniu kupującego, termin ten rozpoczyna bieg z chwilą zawarcia umowy sprzedaży (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2014 r. II CSK 415/130, oraz Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 8 marca 2016 r., sygn. akt XVIII C 330/15).

Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy, jest tak, gdyż z samej tylko lokaty przepisów art. 556-576 k.c. w tytule XI księgi trzeciej kodeksu cywilnego poświęconym umowie sprzedaży wynika, iż instytucja rękojmi za wady jest ściśle związana z tą umową. Jest ona zbiorem dodatkowych uprawnień kupującego, zmierzających do wyrównania jego pozycji w umowie wzajemnej, zgodnie z którą w zamian za uiszczoną cenę powinien otrzymać od sprzedawcy świadczenie ekwiwalentne w postaci rzeczy niewadliwej i odpowiadającej umowie. Przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady jest więc zawarcie umowy sprzedaży oraz wydanie i odebranie rzeczy przez kupującego.

Termin dla realizacji uprawnień z tytułu rękojmi co do rzeczy wspólnej

Termin przewidziany dla realizacji uprawnień z tytułu rękojmi co do rzeczy wspólnej biegnie dla wszystkich z właścicieli z osobna, którzy korzystają z uprawnienia określonego w art. 209 k.c (Uprawnienie współwłaścicieli do czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa). Błędny jest zatem pogląd, iż termin ten zaczyna biec dla wszystkich właścicieli lokali z dniem zawarcia pierwszej umowy sprzedaży. Dla oceny jego zachowania zatem konieczne jest ustalenie dat zawarcia umów sprzedaży przez tych ze współwłaścicieli, którzy dokonali cesji praw na rzecz powodowej Wspólnoty przy jednoczesnym określeniu, czy współwłaściciel, który zachował termin dokonał również prawidłowej notyfikacji wad (samodzielnie bądź przez Wspólnotę już po zawarciu umowy cesji) (tak: Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r. sygn. akt VI A Ca 705/12).

Roszczenia kupującego na rynku wtórnym nieruchomość, względem dewelopera

Podmiot kupujący nieruchomość na rynku wtórnym nie jest bezpośrednio związany umową kupna-sprzedaży z deweloperem. Kupujący nie ma więc uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi. Jednakże możliwe jest przeniesienie tychże uprawnień, w formie cesji przez pierwotnego nabywcę nieruchomości od dewelopera, na rzecz nabywcy wtórnego.

Rękojmia, a odpowiedzialność odszkodowawcza oparta na zasadach ogólnych

Kodeks cywilny przewiduje dwa odmienne reżimy odpowiedzialności sprzedawcy nieruchomości. Po pierwsze jest to odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Po drugie jest to odpowiedzialność odszkodowawcza „ex contractu” z tytułu nienależytego wykonania lub niewykonania umowy (art. 471 i n. k.c.).

W świetle art. 471 k.c. przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu są:

• niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika,
• powstanie szkody po stronie wierzyciela oraz
• istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania przez dłużnika a zaistniałą po stronie wierzyciela szkodą.

Ponadto zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą tylko wówczas, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność. Przy czym art. 472 k.c. precyzuje, iż zasadą jest odpowiedzialność dłużnika za niezachowanie należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania.

Niezależność odpowiedzialność z tytułu rękojmi od odpowiedzialności odszkodowawczej opartej na zasadach ogólnych

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 roku, sygn. akt I CK 247/05 orzekł, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi (art. 560 k.c.) jest niezależna od odpowiedzialności odszkodowawczej, opartej na zasadach ogólnych tj. art. 471 i następne k.c.

Niezależność ta przejawia się w tym, iż w razie wystąpienia wad uprawniony ma wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty, ponieważ może dochodzić swych praw z rękojmi za wady, może również żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał. Nadto uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nie mają charakteru odszkodowawczego i służą zaspokajaniu zupełnie innych interesów niż roszczenia odszkodowawcze.

Utrata uprawnień z tytułu rękojmi a możliwość dochodzenia roszczeń wynikających z odpowiedzialności kontraktowej

Skoro w tej chwili dominuje pogląd, iż odpowiedzialność odszkodowawcza ex contractu z tytułu nienależytego wykonania lub niewykonania umowy podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i nie jest związana ze szczególnym reżimem rękojmi, oznacza to, iż roszczeń wynikających z odpowiedzialności ex contractu można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r., III CZP 82/86, OSNCP 1987, nr 12, poz. 189 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989, nr 3, poz. 36).

Innymi słowy choćby utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy nie eliminuje możliwości dochodzenia przez kupującego roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych o naprawienie szkody doznanej przez kupującego wskutek nienależytego spełnienia świadczenia przez sprzedawcę przez sprzedaż rzeczy wadliwej. Wydanie przez sprzedawcę rzeczy wadliwej stanowi niewątpliwie także nienależyte wykonanie zobowiązania, którego skutki podlegają przepisom art. 471 i nast. k.c.

Rękojmia leży w interesie kupującego i w żadnym razie nie może pogarszać jego sytuacji, jednak wiążą się z nią określone roszczenia. Kupujący może nie być też zainteresowany roszczeniami z rękojmi i zdecydować się na osiągnięcie swoich celów przy pomocy reżimu odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 kwietnia 2018 r., Sygn. akt I ACa 927/17).

Roszczenie o naprawienie szkody wywołanej nienależytym wykonaniem umowy deweloperskiej polegającym na sprzedaży budynków z wadami, może być oparte na art. 471 k.c. i art. 363 § 1 k.c. Jak się bowiem przyjmuje odpowiedzialność odszkodowawcza kontrahenta za dostarczenie wadliwej rzeczy podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i może być dochodzona niezależnie od spełnienia przesłanek z rękojmi (tak: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 1987 r., III CZP 82/86. OSNCP 1987/12/189 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989/3/36).

Stan, w którym strona umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży otrzymuje od sprzedającego zamiast rzeczy uzgodnionej w umowie rzecz wadliwą pozwala uprawnionemu wysunąć żądanie restytucji naturalnej w postaci usunięcia wad rzeczy na podstawie ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (tak: wyrok składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 12 lutego 1991 r.. Ul CRN 500/90, OSNC 1992/7-8/137).

Podstawa wystąpienia kupującego z roszczeniem odszkodowawczym za nienależyte wykonanie budynku (nieruchomości, lokalu)

Jak powiedziano wyżej, nie ma żadnych przeszkód, aby kupujący wystąpili z przewidzianym w art. 471 k.c. roszczeniem odszkodowawczym za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę polegać może na tym, iż z naruszeniem zasady lojalności, obowiązującej obie strony umowy sprzedaży, złożył zapewnienie kupującym, iż budynek będący przedmiotem transakcji jest wolny od wad, pomimo iż było to niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy i wydał kupującym rzecz wadliwą.

Wysokość pieniężna szkody kupującego wyraża się tu różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącej ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującemu.

Kupujący (powód), występując na drogę sądową, może także ustanowić roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), jako ewentualną podstawę odpowiedzialności pozwanego sprzedawcy – zastrzegając , iż w razie uznania braku podstaw do uwzględnienia żądania obniżenia ceny z rękojmi, wnosi o ocenę zgłoszonego żądania jako roszczenia odszkodowawczego, wywodzonego z art. 471 k.c.

Odpowiedzialność odszkodowawcza oparta na zasadach ogólnych jako żądanie ewentualne pozwu

Sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 k.c. nie za same wady, ale za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy, polegającym na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej.

Przyjęcie odpowiedzialności pozwanego na podstawie art. 471 k.c. nie jest uzależnione od udowodnienia przez powoda, iż nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które pozwany ponosi odpowiedzialność. To na pozwanym – żeby skutecznie uwolnić się od odpowiedzialności – spoczywa udowodnienie, iż nienależyte wykonanie przez niego zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 948/15).

Kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej

Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej. Specyfika dochodzenia tych roszczeń polega jednak na tym, iż dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Nie powoduje to szczególnych problemów w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu. Zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem podzielnym, więc każdy właściciel może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału.

W przypadku cesji uprawnień kupującego z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej na wspólnotę mieszkaniową, może on przelać jedynie wierzytelność ograniczoną do wielkości swojego udziału (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 kwietnia 2018 r., Sygn. akt I ACa 927/17).

Szkoda poniesiona przez kupujących w związku z nienależytym wykonaniem budynku (nieruchomości)

Szkodę poniesioną przez kupujących w związku z nienależytym wykonaniem budynku (nieruchomości) (odpowiedzialność ex contractu) przez sprzedawcę (np., dewelopera), stanowiłby koszt doprowadzenia stanu budynku do stanu odpowiadającego przeznaczeniu, tj. stanu umożliwiającego zamieszkiwanie w nim w warunkach wymaganych standardami wynikającymi m.in. z przepisów prawa budowlanego (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15).

Podstawa prawna wyboru sposobu naprawienia szkody przy zastosowaniu odpowiedzialności na zasadach ogólnych

Stosownie do Art. 363. § 1 kc, naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.

Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba iż szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.

Oparcie żądania pozwu jedynie na uprawnieniach z tytułu rękojmi, a orzekanie na podstawie odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 11 grudnia 2011 r. V CSK 180/09, Lex nr 551156, o ile powód wskazał, iż żąda zasądzenia od pozwanego określonej kwoty z tytułu obniżenia ceny rzeczy wadliwej, określił tym samym, iż opiera swe powództwa na reżimie odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej i ukształtował proces jako oparty na bezwzględnej odpowiedzialności pozwanych na zasadzie ryzyka.

W uzasadnieniu powołanego orzeczenia Sąd Najwyższy wyraził zdanie, iż nie jest dopuszczalne w takiej sytuacji badanie przez sąd z urzędu, czy nie zachodzą podstawy do przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego. Skoro bowiem powód w pozwie dokonał wyboru reżimu odpowiedzialności pozwanego z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej i ukształtował w ten sposób ramy procesu, w tym zakres obrony pozwanego oraz kognicji sądu, sąd nie może z urzędu zmienić podstawy odpowiedzialności pozwanego na odszkodowawczą, bowiem zakłóciłoby to równowagę procesową stron oraz naruszyło zasadę bezstronności sądu.

Art. 321 § 1 k.p.c., określając granice wyrokowania, wskazuje, iż nie można wyrokować co do rzeczy która nie była przedmiotem żądania, czyli zasądzić coś innego niż strona żądała (zasada ne eat iudex ultra petita partium). Żądanie powództwa określa więc nie tylko jego przedmiot, ale również jego podstawa faktyczna. Zasądzenie sumy pieniężnej, która wprawdzie mieści się w granicach kwotowych powództwa ale z innej postawy faktycznej, stanowi orzeczenie ponad żądanie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 2005 r. II CK 556/04, OSNC 2006, z. 2, poz. 38; wyrok Sądu Najwyższego z 7 listopada 2007 r. II CSK 344/07, Lex 388844).

Roszczenie o obniżenie ceny a odpowiedzialność kontraktowa

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 grudnia 2012 r., sygn. akt CSK 180/09 uznał, iż roszczenie o obniżenie ceny jest roszczeniem przewidzianym jedynie w art. 560 k.c., dotyczącym odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady. Nie jest to roszczenie odszkodowawcze, gdyż szkodą w rozumieniu art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c. jest różnica między stanem majątku poszkodowanego istniejącym przed zdarzeniem wywołującym szkodę i po nim, a więc między innymi obniżenie wartości rzeczy wadliwej, a nie jej ceny w sposób określony w art. 560 § 3 k.c”;

Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi

W uchwale z dnia 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) Sąd Najwyższy, rozstrzygając zagadnienie prawne, czy wspólnota mieszkaniowa posiada na podstawie art. 6 ustawy o własności lokali legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne, odnoszące się do nieruchomości wspólnej oraz roszczeń odszkodowawczych związanych z tymi wadami, w stosunku do podmiotu, który sprzedał odrębne lokale mieszkalne jej członkom w nowo wybudowanym budynku, wyraził pogląd, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu, chyba iż właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale nie zajął się jednak bliżej tym problemem.

Dopiero wątpliwości te zostały ostatecznie rozstrzygnięte w najnowszej uchwale z 29 stycznia 2014 r. (Sygn akt III CZP 84/13), w której to Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów stwierdził, iż właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Tym samym uznano, iż w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej leży nabycie od właścicieli lokali w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokalu, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, pomimo, iż są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu za stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o roszczenia na które składają się zarówno te wynikajże z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej jak i roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych na zasadach ogólnych.

Sąd Najwyższy w wyrok z dnia 14 marca 2007r, sygn. akt I CSK 387/06 wskazał, iż roszczenia dotyczące obniżenia ceny właścicieli lokali związane z ich nabyciem z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałej w wyniku nienależytego wykonania umów nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć ich specyfika polega na tym, iż dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Z kolei w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04 stwierdzono, iż wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba iż właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Wspólnota Mieszkaniowa ma legitymację procesową czynną do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczymi w takim zakresie, w jakim dotyczy to przeniesionych na nią przez poszczególnych właścicieli lokali roszczeń odszkodowawczych; chodzi przy tym tylko o takie roszczenia, które związane są z wadami fizycznymi w częściach wspólnych budynku i które zostały skutecznie przeniesione na wspólnotę przez właścicieli pierwotnych, tj. tych, którzy nabyli lokale w przedmiotowej nieruchomości bezpośrednio od pozwanej spółki. Powódka nie nabyła więc dochodzonych roszczeń w pełnym zakresie, ale w znaczącej ich części (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2013 sygn. akt VI ACa 975/12).

Przelew na wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków, jako czynność zwykłego zarządu

W świetle związku roszczeń związanych z usunięciem wad części budynku z zarządzaniem nieruchomością, zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiada uprawnienia do zawarcia w imieniu wspólnoty umowy przelewu roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków. Takie działanie oceniać należy jako czynność zwykłego zarządu, związaną z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Czynnością zwykłego zarządu jest niewątpliwie gromadzenie środków na rachunku funduszu remontowego służących zaspokajaniu potrzeb związanych z utrzymaniem należytego stanu nieruchomości wspólnych. Trudno uznać ażeby dodatkowe przysporzenie związane z dochodzeniem roszczeń o obniżenie ceny sprzedaży lokali traktować jako czynność nie mieszczącą się w katalogu czynności zwykłego zarządu. Zresztą taki rodzaj powództwa nie został wymieniony jako czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu w treści art. 22 ustawy o własności lokali. Brak zatem postaw do twierdzenia, iż zarządca powodowej wspólnoty winien legitymować się odrębną uchwałą wspólnoty upoważniającą do zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy cesji wierzytelności (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2014 r., Sygn. akt I C 482/13).

Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 10 kwietnia 2018 r., sygn. akt I ACa 927/17, orzekł, iż właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, co dotyczy zarówno uprawnień z rękojmi jak również kontraktowych roszczeń odszkodowawczych.

Sprzedaż nieruchomości (mieszkania, budynku) w okresie biegu rękojmi

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 18 marca 2014 r., Sygn. akt I ACa 128/14, stwierdził, iż uprawnienia z rękojmi przynależą kupującemu niezależnie od tego, czy w okresie rękojmi zachowuje własność lub posiadanie rzeczy sprzedanej.

Przykładowe wnioski względem opinii biegłych w postępowaniu sądowym

Przykładowe wnioski względem opinii biegłych (za uzasadnieniem wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 19 września 2016 r., sygn. akt III C 1634/06):

• wykazanie istnienia wady wykonawczej oraz jej zakresu a także określenia jaka jest wartość prac niezbędnych do usunięcia danej wady (np. w zakresie obłożenia płytami piaskowca murków małej architektury, zgodnie z standardami architektury osiedla);
• ustalenie czy podczas budowy Zespołu zastosowano nieprawidłowe/niezgodne z projektem materiały do wykonania elewacji budynku oraz nieprawidłowo wykonano izolację przeciwwodną na tarasach i balkonach wszystkich pięter, co spowodowało zawilgocenie elewacji oraz konieczność jej wymiany a także ustalenie wartości prac niezbędnych do usunięcia tychże wad przy uwzględnieniu naturalnego procesu zużycia się elewacji w związku z upływem czasu oraz konieczności okresowej jej konserwacji;
• w przypadku twierdzącej odpowiedzi z poprzedniego punktu, czy przy wymianie elewacji tylko na danym piętrze, jej standard, kolor/faktura będzie się różnił od w tej chwili znajdujących się na budynkach, a przez to czy można uznać, iż zmniejszy się standard zespołu;
• aktualizacja uprzednio sporządzonej opinii w związku ze zmianą zakresu wad związanych z upływem czasu a także ustalenia wartości prac niezbędnych do usunięcia tychże wad;
• ustalenie wartości rynkowej całego osiedla w oparciu o ceny transakcyjne osiedli z rynku dla stanu bezusterkowego i na podstawie znajdujących się w aktach opinii technicznych dotyczących wad i usterek osiedla sporządzonych przez biegłych, dodatkowo przy uwzględnieniu spadku wartości klatek schodowych, holi i korytarzy wszystkich budynków z tytułu obniżenia standardu wykończenia w zakresie w jakim występują w nich uszkodzenia, popękania, odspojenia stwierdzone w opiniach biegłych, określenie procentowego ubytku wartości rynkowej osiedla w stosunku do stanu bezusterkowego;

Przykłady wad budynku (nieruchomości) z orzecznictwa sądowego:

Brak kominów wentylacyjnych, podmokły teren, posadowienie budowli na palach, przenikanie z zewnątrz wilgoci do budynku

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r., Sygn. akt I ACa 948/15 uznał, iż wadami budynku nie były (widoczne już podczas jego oględzin poprzedzających transakcję zakupu): brak kominów wentylacyjnych, wybudowanie domu na terenie podmokłym, czy też zastosowanie odstępstwa od projektu budowlanego i posadowienie budowli na palach, zamiast na ławie fundamentowej. W zaistniałym stanie faktycznym wady przedmiotowego budynku polegały natomiast na tym, iż użyte przy budowie domu rozwiązania okazały się być nieskuteczne.

To zatem nie brak kominów wentylacyjnych był sam w sobie wadą przedmiotowego budynku, ale brak funkcjonalności „zastępczo” wykonanego systemu wentylacji grawitacyjnej. Podobnie rzecz ma się z posadowieniem budynku na palach. Jak wynikało z opinii powołanego biegłego sądowego, tego typu zmiana konstrukcyjna była dopuszczalna. Co więcej, z oględzin dokonanych przez biegłego wynika, iż tego typu rozwiązanie spełnia swoją funkcję konstrukcyjną. Wadliwość zaś jest związana z niezapewnieniem adekwatnej ochrony (izolacji) przeciwwilgociowej i przeciwwodnej, czego skutkiem było przenikanie z zewnątrz wilgoci do budynku. O wadach tych zaś kupujący nie mogli się dowiedzieć w dacie zakupu nieruchomości, ale dopiero w trakcie jego użytkowania. To również te wady wpływały na zmniejszenie wartości i użyteczności budynku mieszkalnego, z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy.

Posadowienie budynku na poziomie równym z warstwą gruntu

Sąd ten ponadto uznał za wady budynku m.in.: posadowienie budynku na poziomie równym z warstwą gruntu, niezapewnienie ciągłości izolacji pionowych i poziomych, niespełniająca swoich funkcji instalacja wentylacyjna, brak odwodnienia liniowego itd. Sąd motywował to tym, iż istnienie tych wad niewątpliwie nie tylko zmniejszało funkcjonalność budynku, ale też powodowało jego niszczenie w wyniku zawilgocenia ścian. Zmniejszały więc one użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie, co oznacza, iż wady te odpowiadały kryteriom określonym w art. 556 § 1 k.c. Co do zasady więc, powodowie powołując się na te konkretne wady, mogli skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.

Występowanie ciągu odwróconego (tzw. cofki), brak pełnego docieplenia stropu, zbyt mała grubość izolacji cieplnej na ścianach

Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I C 156/12, stwierdził iż brak pełnego docieplenia stropu nad parterem, zbyt mała grubość izolacji cieplnej na ścianach zewnętrznych, brak nawiewników w oknach, brak komina murowanego do wentylacji kuchni z jadalnią, wskazuje na to, iż budynek mieszkalny został wydany kupującemu w stanie niekompletnym.

Wady fundamentów, ścian nośnych, stropów, dachu oraz schodów służących do komunikacji między poziomami

Wadami fizycznymi budynku są wszelkie wady zmniejszające jego wartość bądź zmniejszające jego użyteczność techniczną, np. wady fundamentów, ścian nośnych, stropów, dachu oraz schodów służących do komunikacji między poziomami. Zmniejszenie użyteczności technicznej polega na obniżeniu standardów bezpieczeństwa wynikających z przepisów, projektu, określonych w umowie sprzedaży lub wynikających z różnicy między faktycznym wykonaniem a zapewnieniem sprzedawcy (tak: J. J. Z., B. P.: Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, PiP (…), str. 67-68, oraz Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z dnia 22 grudnia 2014 r., Sygn. akt I C 710/08).

Brak odpowiedniego zabezpieczenia budynku przed zalaniem wodami gruntowymi i deszczowymi (brak drenażu odwadniającego)

Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 grudnia 2017 r. Sygn. akt II Ca 844/17 uznał, iż wystąpienie brak odpowiedniego zabezpieczenia budynku przed zalaniem niewątpliwie stanowi jego wadę. Brak zapewnienia adekwatnego wyizolowania budynku przed dostępem wody do jego wnętrza stanowi zawinione działanie pozwanego, który nie zadbał o prawidłowego wykonanie techniczne izolacji budynku. Na kanwie sprawy sąd wskazał, iż w projekcie budowlanym przewidziano posadowienie bezpośrednie budynku w postaci ław i stóp fundamentowych, z wyraźnym zastrzeżeniem, iż wokół fundamentów należy wykonać drenaż odwadniający na poziomie posadowienia. Ostatecznie drenażu tego nie wykonano, gdyż nie został przewidziany w projekcie wykonawczym, jako iż zdecydowano się na zastosowanie innego rozwiązania technologicznego w zakresie izolacji przedmiotowego budynku. Strona pozwana winna jednak zastosować takie rozwiązanie, które pozwoliłoby na skuteczną ochronę budynku przed wodami gruntowymi i deszczowymi i prawidłowe użytkowanie znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, z czego się nie wywiązała.