Odpowiedzialność za prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z projektem budowlanym
Roboty budowlane można rozpocząć na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez adekwatny organ. Wyjątkiem są sytuacje, w których prawo wyłącza konieczność uzyskania takiej decyzji. Są to przypadki, w których wymagane jest wyłącznie zgłoszenie lub niewymagające żadnej notyfikacji organowi. W pozwoleniu na budowę zatwierdzone zostają projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. W toku realizacji dużych i skomplikowanych inwestycji budowlanych, bardzo często konieczne jest dokonanie zmian w projekcie budowlanym. Przykładem może być zastosowanie optymalizacji proponowanych przez wykonawcę lub w związku ze zmianą koncepcji w zakresie rozwiązań technologicznych.
W razie istotnej zmiany w projekcie konieczne jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, powszechnie nazywanej zamiennym pozwoleniem na budowę. W dalszej części tekstu opiszemy, jakie są konsekwencje prowadzenia robót budowlanych bez zamiennego pozwolenia na budowę oraz kto ponosi za to odpowiedzialność.
Istotne odstępstwa od projektu budowlanego
Prawo budowlane rozróżnia istotne i nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego. W przypadku tego drugiego, inwestor nie jest zobowiązany do uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę – wystarczające jest dołączenie do dokumentacji budowy opis i rysunek tego odstąpienia.
Jeżeli planuje odstępstwo istotne, przed rozpoczęciem jego realizacji, musi dokonać zmiany w projekcie i wystąpić do organu z wnioskiem o zatwierdzenie zmienionego projektu budowlanego i zmianę pozwolenia na budowę.
Jak rozróżnić istotne i nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego?
Klasyfikacji tej dokonuje projektant na podstawie przepisów prawa budowlanego[1]. Ostateczny głos w zakresie tego, czy odstępstwo jest istotne, czy nie, należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
To, czy dana zmiana będzie kwalifikowana jako odstępstwo o charakterze istotnym zależy w dużej mierze od okoliczności sprawy. Należy wziąć pod uwagę szereg indywidualnych cech inwestycji np. jej wielkość i przez ten pryzmat oceniać charakter zmiany. Ogromne znaczenie mają również skutki, jakie dane odstępstwo może powodować – zbadania wymaga, czy nie narusza ono praw lub interesów osób trzecich. W przypadku gdy zmiana może wpływać na sytuację sąsiadów, a więc np. powodować większe zacienienie sąsiedniego budynku, to najprawdopodobniej będzie ona klasyfikowana jako istotna.
Wpisy w dzienniku budowy
Przebieg robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę musi być dokumentowany w dzienniku budowy. Zakres wpisów obejmuje wszystkie zdarzenia i okoliczności występujące w toku robót budowlanych. Odpowiedzialność za rzetelne prowadzenie dziennika budowy ponosi kierownik budowy.
Od 27 stycznia 2023 r., prowadzenie dziennika budowy możliwe jest zarówno w sposób „tradycyjny”, przez pobranie papierowego dokumentu od organuręczny, jak i w systemie elektronicznym.
W postępowaniach administracyjnych ma on charakter dokumentu urzędowego i korzysta z domniemania prawdziwości danych w nim zawartych. Oznacza to, iż wpisy w nim zawarte należy uznać za udowodnione, dopóki nie zostanie skutecznie podważona ich prawdziwość.
Inaczej dowód z dziennika budowy traktowany będzie w sporach cywilnych. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego, dziennik budowy nie jest dokumentem urzędowym w rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego, w związku z czym nie korzysta on z domniemań prawdziwości i schematy zawartych w nim twierdzeń. W razie ewentualnego sporu będzie stanowić jeden z kluczowych dowodów w postępowaniu przed sądem lub arbitrem.
Obowiązki kierownika budowy
Obowiązek zgłoszenia istotnego odstąpienia od projektu budowlanego adekwatnemu organowi kierownik budowy ma wyłącznie wtedy, gdy w związku z tymi odstępstwami występuje stan zagrożenia. o ile go nie stwierdzono, kierownik musi zawiadomić jedynie inwestora. To do niego należy decyzja, czy prace będą kontynuowane i tym samym narazi się na reakcję organu nadzoru budowlanego. Jednak zdaniem sądów, jeżeli inwestor proponuje rozwiązania wykraczające poza projekt, kierownik budowy powinien się temu sprzeciwić i w ostateczności wstrzymać budowę.
Innym uczestnikiem procesu inwestycyjnego uprawnionym do kontroli jest inspektor nadzoru inwestorskiego. W takich przypadkach jak potencjalne zagrożenie, niedopuszczalna niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę może on żądać od kierownika budowy wstrzymania dalszych robót budowlanych oraz usunięcia nieprawidłowości.
Ryzyko kontroli organu nadzoru budowlanego
Organ nadzoru może w każdej chwili wszcząć kontrolę z urzędu lub w wyniku złożenia zawiadomienia przez osobę trzecią. jeżeli stwierdzi, iż roboty prowadzone są w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, wstrzymuje je i prowadzi tzw. postępowanie naprawcze. W takiej sytuacji inwestor musi sporządzić i przedstawić projekt uwzględniający zmiany. Dodatkowo organ może nakazać wykonanie określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Organ wyznacza termin na wykonanie tych obowiązków. Po jego upływie lub na wniosek inwestora sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu i pozwoleniu na wznowienie robót.
Wydanie zamiennego pozwolenia na budowę
Powszechną praktyką jest, to iż inwestor sam składa wniosek o wydanie pozwolenia zamiennego w związku z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego. Przy skomplikowanych zamierzeniach budowlanych, konieczność dokonania zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym, która ujawnia się dopiero na etapie realizacji robót nie jest niczym nadzwyczajnym. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, zamienne pozwolenia na budowę powinno zostać wydane przed wdrożeniem robót stanowiących istotne odstępstwo od projektu budowlanego. Jednak istotne odstępstwa objęte wnioskiem o zamienne pozwolenie na budowę, są wykonane jeszcze przed złożeniem samego wniosku. Po uzyskaniu decyzji zatwierdzającej projekt zamienny, ewentualne postępowanie naprawcze staje się bezprzedmiotowe, gdyż nie mamy dłużej do czynienia z prowadzeniem robót z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu, a ewentualne wszczęte już postępowanie naprawcze musi zostać umorzone.
Wykonywanie robót w sposób odbiegający od zatwierdzonego projektu to wykroczenie
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, dokonane bez uzyskania wymaganego pozwolenia zamiennego, powoduje ryzyko poniesienia odpowiedzialności wykroczeniowej. Wykonywanie robót w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu podlega karze grzywny w wysokości do 5.000 PLN. [2]. Sprawcą takiego wykroczenia może być w zależności od sytuacji inwestor lub kierownik budowy.
Kierownik budowy i inspektor nadzoru mogą ponadto ponieść odpowiedzialność zawodową.
Co jest wykroczeniem, a co nim nie jest – określa przede wszystkim prawo budowlane. Odpowiedzialność zawodową można ponieść za występki lub wykroczenia określone w tej ustawie, a także za niespełnianie lub niedbałe spełnianie obowiązków.
Skutki istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu
Warto podkreślić, iż z odstępstwami od projektu budowlanego mamy do czynienia wyłącznie w toku prowadzenia robót budowlanych. Po ich zakończeniu, czyli po spełnieniu przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, każde istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu będzie już samowolą budowlaną. Sankcje za prowadzenie robót w sposób niezgodny z zatwierdzonym projektem budowlanym są mniej dotkliwe niż te związane z samowolą budowlaną, jednak mogą one mieć szerokie konsekwencje. Dla inwestorów z uwagi na to skutki finansowe wstrzymania budowy a dla kierowników budowy, ze względu na ryzyko poniesienia odpowiedzialności zawodowej.
[1] w szczególności w oparciu o przepis art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, który zawiera katalog odstępstw istotnych
[2] art. 93 Prawa budowlanego
