Li KaShing является одним из крупнейших разработчиков в Гонконге и в то же время самым богатым человеком в Азии. Он является президентом холдинга CheungKong (чин. ).). Его комментарии о рынке недвижимости в Китае вызвали много дискуссий, комментариев и мнений в последние месяцы.
И вот как Ли Кашан видит эту ситуацию:
ссылаясь на данные Министерства жилищного строительства и развития сельских районов ( the), что:
- кредиты на недвижимость составляют 40% всех банковских кредитов;
- 50% доходов местного самоуправления поступает от аренды недвижимости,
- 60% семейного имущества находится в собственности. Следовательно, этот сектор является социально и экономически важным.
Ли Кашан задает следующие вопросы и ответы:
Почему китайцы любят покупать квартиры?
С одной стороны, завести семью (без собственного «М» в китайской традиции жениться практически невозможно). Покупка квартиры является наивысшим приоритетом жизни в Китае.
С другой стороны, квартира используется не только для жилья, она связана с возможностями получения многих удобств, которые дают жизнь в городе - например, образование детей (школы в городе) или более легкий доступ к медицинской помощи.
Кроме того, для многих людей покупка квартиры является мерой успеха. Таким образом, жилье является инструментом для построения социального престижа.
При этом не следует забывать о его важной функции как формы финансовых вложений. Поскольку китайское жилье перестало служить исключительно «крышей над головой», когда оно стало активом, цены резко выросли.
С точки зрения последних десятилетий, те, кто купил квартиры много лет назад, могли бы заработать много денег, продавая свои квартиры через несколько лет. Нынешние покупатели испытывают гораздо больший финансовый и кредитный стресс. Есть и другое явление. По статистике, в крупных китайских городах (также благодаря миграции населения) соотношение владения жильем достигло 96%. Более 40% домохозяйств имеют два или более единиц жилья.
Глядя на эти цифры, можно сделать вывод, что в настоящее время на рынке нет дефицита жилья, и большинство людей, которые могли себе позволить купить их, приобрели их. Другие (молодые люди) могут быть не в состоянии выдержать вес покупки смеси из-за цен на недвижимость.
Почему растут цены на жилье?
Ли Кашан указывает на несколько основных причин, по которым цены на жилье в Китае растут в течение многих лет.
Во-первых, с устойчивым ростом урбанизации и растущим спросом из-за продолжающейся миграции сельского населения в города, существует ненасытный спрос на жилье. Поскольку все больше и больше людей могут стать покупателями недвижимости, цены на жилье, естественно, растут. Существует только право спроса и предложения.
Во-вторых, играет роль снос старейших зданий, не отвечающих современным стандартам. Семьи, проживающие в таких "бедных" снесенных населенных пунктах, получают компенсацию, за которую покупают новые квартиры (часто при финансовой помощи самоуправления). Это дополнительное увеличение спроса дополнительно обусловлено ростом цен на жилье.
Ли считает, что каждая ситуация на рынке имеет свои преимущества и недостатки, которые цены на жилье не всегда могут поднять. По мнению аналитиков рынка, ни в одной стране мира цены на недвижимость не росли непрерывно более 50 лет. Уже сейчас заметно, что проживание в Китае становится местом проживания, а не частью собственности.
Это означает, что сектор недвижимости, безусловно, столкнется с серьезными изменениями. За последние два года цены на жилье во многих городах перестали расти и даже начали падать.
Почему падают цены на жилье?
До второй половины 2021 года на рынке недвижимости преобладала тенденция приобретения жилья для инвестиций. Многие люди покупали два, три и более помещений, потому что считали, что «цены на жилье будут продолжать расти» и «падения их цен не будет». "
Однако к середине 2021 года они не только перестали расти, но и в разной степени начали падать, особенно в малых и средних городах. С начала 2022 года местные органы власти начали опережать внедрение бесчисленных финансовых объектов, налоговых объектов, отмену ранее введенных ограничений. Эти действия не принесли ожидаемого эффекта.
По словам Ли Кашана, текущие цены на жилье в стране намного превысили доступный уровень для простых людей, и в долгосрочной перспективе это приведет к тому, что рынок недвижимости столкнется с дилеммой избыточного предложения.
Рынок становится все более насыщенным, а спрос неуклонно ослабевает. Если мы посмотрим на этот рынок в Гонконге или где-либо в материковом Китае, цены на жилье будут продолжать колебаться, и им придется адаптироваться к ситуации. Лихорадка покупки квартиры уходит в прошлое.
По словам разработчика Ли, основными причинами снижения цен на жилье являются:
- последствия длительной эпидемии и блокировки – ограничения или трудности в зарабатывании денег, потеря свободных денежных ресурсов, существенное снижение сбережений домохозяйств, отсутствие ресурсов для инвестирования в недвижимость;
- Уровень владения жильем семьями достиг 96%, из которых более 40% домохозяйств купили две и более квартир. Те, кто собирался купить квартиру, которую они могли себе позволить, уже совершили покупку. Поэтому спрос значительно упал.
Ли Кашин считает, что в ближайшие пять лет базовый спрос будет удовлетворен, "голод жилья" будет исчерпан.
Дилеммы, с которыми сталкиваются владельцы двух и более квартир.
Эти домохозяйства, владеющие множеством квартир, неизбежно столкнутся в ближайшие годы со следующими проблемами:
- Развитие рынка недвижимости. В последние месяцы основные медиаплатформы говорят о возрождении этого рынка. Это не соответствует действительности, так как СМИ ориентируются на движение на вторичном рынке. Между тем спрос на рынке недвижимости падает. Следовательно, цены останутся на определенном уровне или цены начнут падать? Эффект от растущего числа предложений по продажам, конкурирующих друг с другом.
- Нужна постоянная амортизация квартиры. Понятно, что увеличение стареющего населения и продолжающееся снижение числа детей, при росте только молодежи, окажут огромное влияние на рынок недвижимости. Продать квартиры станет сложнее, что ускорит их амортизацию.
- Увеличение затрат на обслуживание. В последние годы правительство начало вводить налог на недвижимость. И хотя она еще не полностью реализована, рано или поздно она будет реализована по всей стране. Этот налог также покрывает доходы от земли, а также от покупки и продажи квартир. Продвижение этого налога может еще больше снизить рыночные спекуляции и решить проблему большого количества пустого жилья. Для семей с более чем одной квартирой появление этого налога означает, что стоимость обладания каждой квартирой значительно возрастет, а избыток их вскоре станет так называемым «горячим картофелем».
- Трудности с обналичиванием. В настоящее время на рынке продается больше предложений жилья, чем желающих купить. Если владелец квартиры хочет быстро взыскать вложенные в покупку деньги, обязательно нужно снизить цену. В этой ситуации те, у кого много квартир, попадают в беду. Если они не понизят цену - они не будут продавать недвижимость, а если они понизят цену слишком сильно - они потеряют деньги.
- Когда цены на жилье быстро растут, инвесторы игнорируют затраты, связанные с владением недвижимостью, поскольку потенциальная прибыль также покрывает ежемесячные расходы. Но когда цены на жилье не растут или даже не падают, давление на стоимость становится выше, многим владельцам придется арендовать их, чтобы облегчить проблему. Однако, чтобы снять квартиру, нужно вложиться в ее оборудование, декор. При этом растет количество муниципального жилья в аренду, а также частных предложений от собственников многих квартир, желающих снять часть затрат на содержание своей недвижимости. В этой ситуации покупка заемной квартиры, чтобы сдать ее в аренду, сейчас не имеет экономического обоснования. Таким образом, вы должны заниматься бизнесом все время.
- Кредитное давление — если цены на жилье продолжают расти, то стоимость покупки может быть проигнорирована, прибыль без проблем покроет процентные расходы. Но когда цены на жилье не поднимутся или даже не упадут, продажи по запланированной цене не будут возможны. А если процентные ставки по кредиту еще больше возрастут, то получить на продажах недвижимости может быть крайне сложно.
Социальные сети обсуждают, преувеличивает ли Ли Ка Шинг или правильно представляет текущую и будущую ситуацию на рынке жилья в Китае.
Источник:
«Пусть расцветут сто мнений» — это мой пересказ знаменитого заявления президента Мао Цзэдуна «Пусть расцветут сто цветов» (подбородок. .) — произнесенного в мае 1956 года во время выступления инициатора политико-культурной кампании, поощряющей свободное выражение различных взглядов на политические и экономические вопросы.
Автор: Andrzej Z. Liang, Shanghai, 中国 China
Электронная почта: [email protected]
Издатель: Leszek B.
Электронная почта: [email protected]
© Китай: факты, события, мнения - www.chiny24.com
