Автор Райнер Зительманн via RealClearMarkets,
Нехватка жилья растет по всей Европе, и левые партии обнаружили, что это является центральной политической проблемой. Недавно крайняя левая партия DIE LINKE победила на выборах в Берлине, столице Германии, возглавив кампанию с требованием национализации крупных жилищных компаний. В Испании сотни тысяч людей протестовали против ужесточения регулирования.
Но действительно ли помогают такие меры?
Мы должны учиться на опыте Германии, где в 2015 году была введена форма контроля арендной платы, известная как «Mietpreisbremse» (арендный тормоз), который с тех пор несколько раз затягивался.
Однако эта политика контроля за арендной платой имеет прямо противоположный эффект, чем она имела в виду. Это завершение новой докторской диссертации, завершенной в Университете Ратизона, ведущем европейском университете по изучению недвижимости.
Разница между арендной платой, выплачиваемой нынешними арендаторами, и арендной платой за недавно арендованные квартиры увеличивается. В своей докторской работе 2026 года «Рынки домохозяйств между региональной неоднородностью и политическим вмешательством» Ларс Ягеманн анализирует 107 немецких городов. Разница между существующей арендной платой и запрашиваемой арендной платой по новым контрактам составляет в среднем от 20 до 25 процентов.До 50% в крупных мегаполисах.
Это создает то, что экономисты называют «эффектом блокировки». По словам Джагеманна, нынешние арендаторы придерживаются недорогих, юридически защищенных договоров аренды и избегают выхода на более дорогой сегмент рынка, даже когда их текущее жилье больше не соответствует их обстоятельствам.
В результате уменьшается предложение жилья для людей, нуждающихся в переселении, таких как молодые семьи или стартапы; Поэтому им все труднее и труднее найти квартиру. Рынок все больше делится на две группы: «инсайдеры», которые используют стабильную, дешевую аренду, защищенную правилами, и «аутсайдеры», которые ищут жилье и сталкиваются с быстро растущей рыночной арендной платой за новую аренду.
Слушание подтверждает то, что экономисты неоднократно предупреждали: в то время как немецкая жилищная политика стремится обеспечить социальную стабильность и защиту арендаторов, введенные меры вызывают непреднамеренные рыночные искажения, которые парадоксальным образом могут нанести ущерб группам, которые должны защищать. Автор приходит к выводу, что нормативные акты становятся все более «нефункциональными».
Теоретически существует два возможных ответа: еще большее регулирование или дерегулирование и большая зависимость от рыночных сил. Сам автор не дает прямых рекомендаций. Было бы желательно, чтобы докторская диссертация подробно рассмотрела проблемы, связанные с еще более строгим регулированием, в частности «интервенционистскую спираль», выявленную экономистом Людвигом фон Мизесом.
По словам Мизеса, ужесточение правил может временно облегчить некоторые проблемы, но создать новые. Затем правительства вводят дополнительные правила для решения этих проблем, что, в свою очередь, приводит к дальнейшим непредвиденным последствиям.
Фактически докторская диссертация дает эмпирическое подтверждение этому механизму. С момента введения прокатного тормоза в Германии в 2015 году эта политика несколько раз усугублялась. Так называемая «Каппунгсгрензе», которая ограничивает увеличение арендной платы для нынешних арендаторов, также была более ограничительной.
Основной вывод слушаний состоит в том, что именно потому, что жилье является фундаментальной социальной потребностью, вмешательство в жилищную политику должно уважать рыночные механизмы. Регулирование основных экономических стимулов провоцирует стратегии избегания, которые могут налагать дополнительное бремя на уязвимые группы. Устойчивая жилищная политика, как говорят авторы, должна поэтому разумно использовать рыночные механизмы, а не бороться с ними: создавая стимулы вместо введения запретов, увеличивая предложение вместо снижения цен и устанавливая прозрачные, долгосрочные правила вместо постоянно меняющихся вмешательств.
Особое внимание автор уделяет пагубным последствиям политической неопределенности. Такая неопределенность возникает не только из-за реальной политики правительства. Даже обсуждение возможных новых правил может создать неопределенность, побуждая инвесторов принять подход «искать и соблюдать».
Неопределенность всегда вредна для инвесторов, но особенно вредна в недвижимости, поскольку инвестиции требуют длительных сроков планирования и в значительной степени необратимы. В отличие от акций, инвесторы не могут просто покинуть проект строительства в любое время, не потеряв значительные суммы денег.
Вот где разворачивается порочный круг: Неопределенность снижает предложение жилья, что приводит к росту цен на недвижимость и арендную плату. Эти увеличения затем используются для оправдания новых политических требований вмешательства, что приводит к еще большей неопределенности.
Помимо здравоохранения и финансов, рынок жилья является одним из наиболее регулируемых рынков во многих странах. Не случайно в этих секторах происходят повторяющиеся кризисы. Больше регулирования увеличивает затраты и снижает эффективность.
По всей Европе правоцентристские партии совершают ошибку, оставляя левую жилищную политику, чтобы сделать их ключевыми проблемами, такими как высокая арендная плата или нехватка жилья. Они должны продемонстрировать, что только широкое дерегулирование может значительно увеличить предложение жилья. Хавьер Милей показывает, как это можно сделать в Аргентине. BIO: В июне издательство Skyhorse Publishing выпустило книгу Райнера Цительмана «Новый космический капитализм»
Переводчик Google Translator
Источник:https://www.zerohedge.com
