Кризис доступности отправляет американцев в большие города

Автор Джоэл Коткин и Уэнделл Кокс через RealClearInvestigations,

Это первая серия из двух частей «Великого рассеяния американцев по всей стране».

На протяжении большей части прошлого века, как в Соединенных Штатах, так и в других странах, неумолимой тенденцией было перемещение людей из сельских районов и городов во все более крупные города. особенно с яркими центрами города, такими как Нью-Йорк, Чикаго, Сан-Франциско, Сиэтл и десятки других знаковых американских городов. Большинство представлений о будущем по-прежнему рассматривают городские ядра как неоспоримые центры производства, потребления и культуры, а сельские районы, небольшие города и пригороды отодвинуты на задний план современности.

Анализ RealClearInvestigations показал, что Мы можем оказаться на пороге новой эры.. Городские ядра начали сокращаться, уступая сначала пригородам, а затем еще большим эксурбам, а теперь и небольшим городам и даже сельским районам. Впервые с 19-го века модель роста Америки благоприятствует небольшим метро - Фарго, Северная Дакота, в отличие от Портленда, штат Орегон - многие из которых когда-то казались неблагоприятными.

Это преобразование может быть трудно обнаружить, потому что демографы часто обсуждают столичные регионы, которые ставят городские центры в центр. Но этот метод классификации маскирует тенденцию, что большая часть роста находится на краях этих областей. Практически во всех наиболее быстро растущих метрополитенах экскурсионные центры, сами до недавнего времени сельские районы, испытали большую часть расширения. В то время как Роли, Северная Каролина - сонная столица штата на протяжении большей части своей истории - продолжает привлекать мигрантов со всей страны, самый взрывной рост происходит не в центре города, а в окружающих «странных» городах Апекс, Фукуэй-Варина и Зебулон, которые предлагают землю и спокойную сельскую среду наряду с доступом к современным удобствам.

В период с 2010 по 2020 год пригороды и пригороды крупных мегаполисов получили 2 миллиона чистых внутренних мигрантов, в то время как центральные городские округа потеряли 2,7 миллиона. Пандемия, которая нормализовала удаленную работу и поощряла людей держаться на расстоянии, привела к тому, что это движение распространилось на более мелкие, менее переполненные и менее дорогие рынки жилья. В течение первых четырех лет этого десятилетия основные городские округа крупных столичных районов (более 1 000 000 человек) потеряли 3 259 000 чистых внутренних мигрантов, что в три раза превышает уровень потерь за последнее десятилетие. В противоположность этому, 2,3 миллиона внутренних мигрантов переехали за пределы крупных метрополитенов..

Это сдвиг, который СМИ преуменьшают или почти полностью приковывают к пандемии, оставляя впечатление, что небольшие города и сельские районы мало что могут предложить, кроме безопасного убежища от болезней и преступности. В статье, опубликованной в 2018 году, задается вопрос: «Может ли сельская Америка быть спасена?» Газета New York Times сообщила, что небольшие города и поселки, особенно в центре страны, «стареют» и сталкиваются с «непрекращающимся экономическим спадом». "

Данные свидетельствуют об обратном: американцы направляются назад На землю. Крутые затраты на городское жилье и экономика Амазонки, которая позволяет любому, где угодно, получить почти все, возрождают наше глубоко укоренившееся стремление к конфиденциальности, пространству и собственности на жилье.

Новая демография

Первая фаза географического переосмысления начала формироваться к 2000 году, поскольку рабочие следовали как за американскими, так и за иностранными компаниями, которые все больше расширялись в более дешевые штаты на Солнечном поясе и Среднем Западе. С тех пор, Два самых урбанизированных больших штата, Калифорния и Нью-Йорк, потеряли более 4 миллионов внутренних мигрантов. Две другие тенденции — снижение уровня иммиграции и рождаемости, особенно среди людей, живущих в больших городах, — затрудняют для этих штатов пополнение их городского населения.

Несмотря на то, что многочисленные усилия по возрождению городов помогли заманить новичков, по крайней мере, временно, большинство людей переехали на периферию; на пригороды приходится около 90% всего городского роста в США в период с 2010 по 2020 год. Наиболее заметное расширение происходит не на окраинах бегемотов, таких как Нью-Йорк и Чикаго, а в небольших районах метро и вокруг них. В период с 2015 по 2023 год районы, рост которых более чем удвоил национальный прирост населения, включали города Техаса Киллин и Шерман; Саванна и Джефферсон в Джорджии; Спартанбург, Южная Каролина; Дафна, Алабама; Неаполь, Флорида; Сиу-Фолс, Южная Дакота; Хагерстаун, Мэриленд; и Кларксвилл, Теннесси. В этих трех последних – водопаде Сиу, Хагерстауне и Кларксвилле – новые поселения фактически перетекают в соседние (и еще более сельские) штаты.

Этот процесс может быть только на ранней стадии, вызванный приливом миллениалов и иммигрантов. В прошлом, отмечает городской аналитик и уроженец Среднего Запада Аарон Ренн, большая часть городского роста на Среднем Западе происходила из миграции из небольших городов в их регионе, а не с побережий. Демографическая жизнеспособность таких мест, как Индианаполис и Колумб, например, была в основном из окружающих районов метро и сельских районов.

В настоящее время ситуация меняется, поскольку иностранные и внутренние паломники все чаще привлекаются в эти небольшие города. Мы являемся свидетелями того, как мир переворачивается с ног на голову от реалий прошлого века. Даже самый большой показатель роста 20-го века - округ Лос-Анджелес - в настоящее время сокращается и, по оценкам штата, к 2070 году потеряет еще 1 миллион человек. Между тем, многие небольшие районы, особенно на юге и Среднем Западе, откуда изначально пришли многие Анджелино и их родители, наслаждаются чем-то вроде демографического восстановления.

Жилье стоит за рулем большого метро Exodus

Этот сдвиг больше всего отражает рост стоимости жилья. Это составляет около 88% разницы в стоимости жизни между дорогими районами большого города и средним по стране. Как ранее сообщал RCI, Большая часть этих дополнительных расходов является результатом строгих правил периферийных земель, которые привели к росту цен во многих мегаполисах.. Высокие цены на жилье первоначально помогали мигрантам из Калифорнии в такие места, как Орегон, Вашингтон и Колорадо. Но теперь эти государства начали принимать те же самые схемы регулирования с тем же результатом: снижение роста рабочих мест, вялые темпы строительства жилья, ухудшение делового климата и рост внутренней эмиграции. Это является основным фактором снижения уровня домовладения и внутренней эмиграции в крупных городах.

В то время как переход на более мелкие метро имеет много источников, включая миграцию пожилых американцев, ищущих менее дорогие места для жизни, и возвращение на Юг многими афроамериканцами. Возможно, более важным было движение молодых семей. Ключом здесь является домовладение, традиционный способ создания богатства и попадания в средний класс. Она находится в упадке, но не с точки зрения желания, а с точки зрения возможности его достижения, уже полвека.

После пандемии цены на жилье в США сильно выросли, что серьезно подрывает доступность. На рынке, определяемом как доступный, «средний мультипликатор» (который делит среднюю цену дома на средний доход) регистрируется на уровне 3 или менее. В настоящее время средний показатель по всем Соединенным Штатам составляет более 4, но намного выше на некоторых рынках - 10 или более в Сан-Хосе, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и Сан-Диего и 7 или более в Сан-Диего, Майами, Нью-Йорке и Сиэтле.

Неудивительно, что жилье обычно более доступно на небольших рынках и в сельских районах.. Данные опроса Американского сообщества показывают, что в Соединенных Штатах насчитывается около 120 столичных районов со средним кратным 3,0 или менее. В 2024 году многие из более доступных районов метро можно было найти в бывших промышленных центрах, таких как Питтсбург (3,2), Кливленд (3,3), Сент-Луис (3,5) и Рочестер (3,6). Лучшие сделки для начинающих покупателей жилья, согласно Zillow, находятся на небольших рынках, где средние мультипликаторы были 3,0 или ниже, например, в Ваузау, Висконсин; Камберленд, Мэриленд; Терре-Хот, Индиана; и Блумингтон, штат Иллинойс.

Это способствовало значительному росту чистой внутренней миграции в таких штатах, как Алабама, Оклахома, Арканзас, Мэн, Нью-Гемпшир и Южная Дакота. Все эти штаты имеют более низкую стоимость жизни, чем в среднем по стране, за исключением Нью-Гемпшира.

Широкий рост небольших мест

Переход от наиболее урбанизированных регионов и штатов также подпитывается ростом занятости. В последние годы он решительно переместился в менее городские и менее плотные штаты, такие как Айдахо, Юта, Техас, Каролина и Монтана. Напротив, крупные городские штаты, такие как Нью-Йорк, Калифорния, Иллинойс и Массачусетс, сидят на дне. Эта модель также относится к более мелким метро, таким как Файеттвиль, Арканзас; Гринвиль, Южная Каролина; Гранд-Форкс, Северная Дакота; и Огден, штат Юта, где рост занятости резко возрос.

В то же время, Некоторые ранее процветающие районы метро, такие как Сиэтл, Денвер и Портленд, столкнулись с сокращением чистой внутренней миграции. По мере роста цен и изменения экономических возможностей. Внутренние мигранты все чаще обращаются в более мелкие мегаполисы. В каждом из этих когда-то «горячих» метро внутренняя миграция перешла на более мелкие рынки, такие как Спокан, Централия и Шелтон в Вашингтоне, а также Грили и Гранд-Джанкшн в Колорадо, согласно нашему анализу данных Бюро переписи.

Это представляет собой разворот сильной вековой тенденции, когда более крупные мегаполисы получают наибольшую чистую внутреннюю миграцию. Анализ данных Бюро переписи населения RCI показывает резкий поворот с периода 2010-2015 годов, когда все категории общин с менее чем 250 000 жителей покинули больше людей, чем прибыли.

Новые данные до 2024 года отражают глубокое изменение этой более ранней тенденции, переход от моделей, которые существовали в течение по крайней мере столетия. Каждая из категорий населения в 1 000 000 или более человек потеряла чистую внутреннюю миграцию после 2015 года, в то время как все более мелкие категории населения получили чистую внутреннюю миграцию.

Тысячелетний переход на более мелкие места

Задача оплаты аренды, а тем более покупки дома, трансформирует решения людей о том, где жить, особенно для тех, кто стремится создать семьи или достичь образа жизни среднего класса. «Хотя у меня была прекрасная работа и отличная квартира в Нью-Йорке, я не видел, как это в будущем приведет к тому, что у меня будет дом или баланс между работой и личной жизнью», — объяснила Кэти Маклахлан, совладелец бара Walden в Восточном Нэшвилле. «Я не чувствовал, что Нью-Йорк может это предложить, если ты не миллиардер. "

Это знаменует собой резкий отход от веры в основные средства массовой информации, что миллениалы неизбежно стекаются в большие прибрежные города и избегают небольших городов как отсталых, скучных и предвзятых. Но повторение мема не делает его истинным. С 2020 года крупные города, такие как Нью-Йорк, фактически потеряли обоих людей, включая молодых людей в возрасте от 25 до 39 лет. Эпоха господства элитного прибрежного большого города и упадка метрополитена, столь широко провозглашённая в национальных СМИ, вполне может закончиться. Фактически, после привлечения большей доли мигрантов в возрасте от 25 до 44 лет за последние полвека, большая доля метро упала с 2010 года, в то время как более мелкие метро, и особенно районы с населением менее 250 000 человек, увеличили свою привлекательность.

Эти мигранты считают, что их условия улучшились благодаря переезду. Как отметил ученый Института Брукингса Марк Муро, заработная плата в 19 штатах Американского Хартленда, скорректированная с учетом стоимости жизни, выше среднего по стране. Другое исследование показало, что из 10 областей с самыми высокими доходами с поправкой на стоимость восемь находятся в самом сердце страны. В отличие от этого, те, у кого самые низкие скорректированные доходы, были полностью на побережье океана.

В целом, многие из самых высокооплачиваемых метро выглядят гораздо менее привлекательными для взрослых и семей. Среди 185 районов метро США с населением не менее 250 000 человек самые высокие зарплаты с поправкой на проживание в Браунсвилле-Харлингене, Техасе, Форт-Смите, Арканзасе и Хантингтон-Ашленде, который охватывает район трех штатов в Западной Вирджинии, Кентукки и Огайо. Все 10 самых высокооплачиваемых метрополитенов – это малые и средние рынки, где проживает не более 1 млн человек. Большинство из них находятся в центре страны, и только два в дорогом штате - Висалиа-Портервиль и Модесто в Центральной долине Калифорнии, вдали от дорогого побережья штата.

Этот сдвиг также соответствует созреванию миллениалов. Несмотря на сообщения СМИ о том, что молодые люди не хотят создавать семьи или владеть домами, Большинство опросов показывают, что подавляющее большинство американцев в возрасте 30 лет хотят повторить эти основы жизни среднего класса. Около 1 миллиона миллениалов становятся матерями каждый год. Многих, кажется, привлекают небольшие метро, где можно жить недалеко от старой Главной улицы и не слишком далеко от ферм, которые предлагают свежие продукты. Этот образ жизни был описан как «урбализм», который сочетает близость к центру метро и аэропорту, все еще живя в сельской местности.

В национальном масштабе возраст среднего домовладельца растет с начала 30-х годов в 1980 году до 56 лет сегодня. Однако места, где люди моложе 35 лет составляют наибольшую долю новых домовладельцев, в подавляющем большинстве находятся на Среднем Западе, а также в Прово, Юте, Колорадо-Спрингс и Бейкерсфилде, штат Калифорния. «Данные показывают, что они покидают [большие метро]», — сказала Надя Эванджелу, автор недавнего исследования Национальной ассоциации риэлторов. Они не могут себе этого позволить, поэтому, вероятно, по этой причине уезжают. Одно исследование показало, что в то время как 20% людей в возрасте до 35 лет в таких местах, как Сиу-Фолс, Южная Дакота, развивающийся технический центр, имеют свой собственный дом, только 3,5% в Сан-Хосе могут сделать то же самое.

Иммигранты присоединяются к параду

Поскольку внутренние мигранты все чаще покидали большие метро в начале прошлого десятилетия, иммигранты из-за рубежа компенсировали потери. В метро Нью-Йорка, Лос-Анджелеса и Чикаго чистая международная миграция продолжалась, но опережалась эмиграцией нынешних жителей с 2020 года. Но теперь, впервые со времен первопроходцев, средние метро, такие как Колумбус, Индианаполис и Де-Мойн, теперь привлекают более высокий процент иностранных мигрантов, чем традиционные центры, такие как Лос-Анджелес, район залива Сан-Франциско или Нью-Йорк.

ЯНапример, Омаха, штат Небраска, только что достиг отметки в 1 миллион человек. Согласно данным Бюро переписи населения, Омаха стала гораздо более этнически разнообразной, испытав быстрый рост иностранного происхождения на 28% с 2010 по 2019 год, что более чем вдвое превышает национальный показатель в 13%. Хотя только 7% небраскинцев являются иностранцами, в районе Омахи есть широкие полосы, которые достигают более 20% иностранцев, причем многие говорят на другом языке дома. Возможно, это не конец века, но это означает этнические изменения, которые мало кто ожидал.

Новые американские медсестры

Вместо пристанища для старых, небольших метро и сельских районов теперь являются главными питомниками Америки. Штаты на Среднем Западе и Юге, включая Северную Дакоту, Оклахому, Канзас, Небраску, Айову, Арканзас и Южную Дакоту, составляют семь из 10 районов, стареющих наименее быстро с 2000 по 2023 год. Северная Дакота, когда-то считавшаяся безнадежно гериатрической, с 2000 года пережила самый низкий возраст среди всех штатов.

Большая часть этого связана с фертильностью.. В целом, районы с более низкой плотностью населения - с доступными домами, безопасными улицами и сильными общинными культурами - более благоприятны для семей, чем более плотные городские районы. Восемь из 10 самых молодых крупных метро расположены, в частности, в пригородах и небольших метро в регионах Южной, Средней и Горной переписи. Вместо мест, обреченных стать меньшими и гериатрическими, эти менее плотные места становятся питомниками нации.

Четыре из шести штатов с самым высоким уровнем рождаемости были в Северной Дакоте, Южной Дакоте, Канзасе и Небраске. При этом 14 из 15 штатов с самыми низкими показателями рождаемости находились на северо-востоке и западном побережье.

С точки зрения метро, те с более низким, чем средний уровень рождаемости включали Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Портленд, Сиэтл, Бостон, Милуоки, Чикаго, Денвер, Сан-Франциско, Орландо и Провиденс. Напротив, самые высокие показатели рождаемости были на рынках с менее чем 250 000 жителей, и они достигли максимума на рынках от 50 000 до 100 000 жителей. Ведущими были небольшие рынки, такие как Wheeling, Западная Вирджиния; Cheyenne, Вайоминг; Clear Lake, Калифорния; Jacksonville, Северная Каролина; Decatur, Иллинойс; и Хоббс, Нью-Мексико.

Будущее рассеивается

Эта перемена в семье многое говорит о будущем. Общества с низкой рождаемостью, как мы сейчас видим в большей части Европы, Восточной Азии и практически везде, кроме Африки к югу от Сахары, неизбежно страдают от своего рода культурной стагнации. Они, как правило, имеют меньший спрос не только на жилье и другие продукты, но и на идеи. Молодые люди, отмечает экономист Гэри Беккер, имеют решающее значение для инновационной экономики, и в США, скорее всего, больше из них придут из внутренних районов.

Вместо того, чтобы рассматривать это движение как отрицание американской мечты, оно на самом деле является усилением, эхом великих миграций, которые расширили возможности на этом огромном континенте. Новая дисперсия не означает ни упадка нации, ни гибели больших городов. Но общий переход к уменьшению и возрождению метро подчеркивает постоянно адаптируемый характер «погони за счастьем», которая стимулирует неустанные поиски американцами лучшей жизни.