Министерство развития и технологий следит за ходом реализации генеральных планов в муниципалитетах. Последние данные показывают, что только 30% муниципалитетов имеют общий план.
"Эти муниципалитеты имеют наилучшие шансы в установленные сроки пройти генеральные планы, если они не будут отменены воеводой", - заявил заместитель министра развития Михал Ярос на заседании парламентского комитета по инфраструктуре.
Оговорка министра обоснована тем, что пока только двум муниципалитетам (Пысковице и Чойнов) удалось принять генплан почти на 2500 человек. А Пысковым на втором подходе, потому что первый план был отменен воеводой. Та же участь постигла и планы трех других муниципалитетов.
Что это означает для инвесторов?
Отсутствие общего плана после окончания изучения условий и направлений территориально-пространственного планирования приведет к тому, что муниципалитет не сможет принимать решения об условиях строительства или принимать местные планы, в том числе Комплексные инвестиционные планы. Если, по сути, по уважению министерства, только 30% муниципалитетов в срок примут генеральные планы, то через 7 месяцев нам грозит планирующая дыра, или паралич новых проектов, которые инвесторы хотели бы реализовать после 30 июня 2026 года. Мацей Горски, адвокат, GPL Real Estate Law Office.
Никаких планов, у него будет другой, по словам медиков. Горным, болезненным последствием станет повышение цен на землю, которая будет иметь действительные решения об условиях строительства или будет располагаться в районе, где применяется местный план развития. Крупные инвесторы знают об этом и стараются обеспечить, например, в случае с процедурой МФО, чтобы отсутствие местного плана не помешало принятию МФО. Подготовка ЗПИ - серьезное предприятие, над которым работают месяцами, поэтому оно тоже дорогое. Вот почему. Вот почему идет гонка со временем, чтобы удержать эту работу и деньги от выкидыша.
«Это должно вылиться в инвестиционные затраты и цены на недвижимость», — добавляет эксперт.
Директор юридического отдела Польской ассоциации разработчиков Михал Лещинский указывает на аналогичные последствия задержки в подготовке генеральных планов.
"Это означает прежде всего опасность перегруженности процесса принятия решений в муниципалитетах. С 1 июля 2026 года генеральный план станет основой для принятия местных планов и решения об условиях строительства. Если он не вступит в силу, местные органы власти могут иметь ограниченные возможности для осуществления новых инвестиций, как государственных, так и частных. Это может привести к замедлению предложения жилья и увеличению инвестиционной неопределенности, - говорит Михал Лещинский.
Спектр паралича мертв
Города Союза польских столичных островов предупреждают о том, что процесс принятия общих планов сегодня обременен барьерами, которые могут привести к планированию паралича. Местные органы власти обращают внимание на неточные правила, оставляющие широкий спектр толкований, что грозит аннулировать планы уже на стадии надзора - даже из-за незначительных процессуальных ошибок. Это также является тяжелым бременем для штрафов за временное принятие решений об условиях строительства, которые на практике являются результатом перегрузки лавинных офисов по количеству этих заявок, - говорит Каролина Копира, координатор Комиссии по городским исследованиям, инфраструктуре, транспорту и жилью UMP.
В УМП подчеркивают, что при нынешней форме процедур риск несоблюдения установленных законом сроков реален, и любая такая ситуация грозит инвестиционным хаосом в крупнейших центрах страны. Союз требует срочного совершенствования правил.
Как избежать блокировки инвестиций?
Обязательство принять генеральные планы было введено предыдущим правительством в сентябре 2023 года, но правила реализации были изданы в 2024 году. Первоначально муниципалитеты успели принять общие планы до конца этого года. Действующая правящая команда продлила этот срок до конца июня 2026 года. Другое продление - проблема, потому что правительство Матеуша Моравецкого сделало плановую реформу одной из вех КПО и если к середине следующего года 80 процентов коммун не будут иметь общих планов, деньги для муниципалитетов будут потеряны, чтобы их сделать.
— С самого начала было известно, что сроки принятия генеральных планов нереальны. Это сложный процесс, который должен быть разбит на три, а оптимально на четыре года. Также из-за ограниченности персонала. Что мы можем сделать, чтобы помочь, так это то, что мы делаем. Мы организуем обучение. Пересмотр законопроекта о планировании, облегчающий принятие генеральных планов, ждет подписи президента, - сказал министр Ярос.
Однако муниципалитеты ждут продления срока принятия планов.
Мы постоянно добиваемся этого, хотя знаем, что это зависит от Европейской комиссии. Возможно, мы сможем найти другое решение. Например, продлить изучение условности и планирования, которое по действующим правилам истекает со дня вступления в силу генеральных планов. Найти решение, которое даст нам больше времени, важнее, чем деньги от КПО, чтобы строить планы, потому что экономические последствия плохого планирования маловероятны, - говорит Марек Войчик, эксперт по законодательству Союза польских городов.
Петр Ущинский и бывший заместитель министра развития предлагают решить проблему инвестиционного паралича путем расширения возможности принятия решений на основе существующих принципов:
«Мы знаем, что у них плохая сторона, но они помогали осуществлять инвестиции на протяжении многих лет, когда муниципалитеты не выполняли свои обязательства, наложенные в 2003 году, и не принимали местные планы. Теперь у нас также есть ситуация, когда муниципалитеты потерпели неудачу. И государство не может видеть, что властям трудно справиться, поэтому мы наказываем всех потенциальных инвесторов, - сказал Усчинский.
По словам главы этого комитета Мирослава Сухония (Польша 2050), пренебрежение муниципалитетами в области пространственного планирования настолько велико, что их власти могут быть мобилизованы только для того, чтобы действовать, налагая серьезные последствия за несоблюдение сроков.
Правительство ищет решение
Правительство ведет переговоры с ЕС. Сегодня неизвестно, готовы ли и на какие уступки.
— Я не буду сегодня отвечать на вопрос, будет ли продлен срок принятия планов. Любая декларация может препятствовать принятию муниципалитетов. Мы посмотрим на ситуацию в начале года, и, возможно, тогда мы примем решения, — сказал министр.
С точки зрения инвестора важно обеспечить непрерывность процесса планирования и предсказуемость правил. Поэтому мы приветствуем усилия правительства по обеспечению наиболее срочных инвестиций в публичную цель и декларацию Министерства развития и технологий о поиске решений для предотвращения «планатического разрыва», - сказал Лещинский.
