Лихорадка ADU: внутри заднего двора в Калифорнии

Автор: Бейдж Лучано-Адамс, The Epoch Times (выделено нами),

Для Сэма Андреано доход от аренды отдельного вспомогательного жилого помещения (ADU) на заднем дворе первоначально помог компенсировать ипотечные платежи, а затем предоставил место для посадки его сына.

"Я начинал как обычный домовладелец.Андреано, житель Дана Пойнт, округ Ориндж, начал превращать свой отдельный гараж в ADU в 2019 году.

Исследования и разрешения заняли несколько месяцев, а общее время строительства составило около восьми месяцев. Он финансировал его наличными и рефинансировал. Все инвестиции, включая труд, материалы, городские и связанные с ними сборы, составили 165 000 долларов, и он арендовал однокомнатную квартиру за 2500 долларов в месяц.

Сейчас он работает над двухэтажным проектом ADU, который он намерен продать как четырехплексный.

На фоне резкого роста цен на жилье и жилищного кризиса, который, по некоторым оценкам, возглавляет Калифорния с дефицитом более миллиона домов.В настоящее время вспомогательные жилые единицы (АДУ) представляют собой значительное и неуклонно растущее предложение общего жилищного строительства в Золотом штате.

Потомок послевоенных «гранных квартир» или «домов для вдов», предназначенных для размещения стареющих родственников, по крайней мере половина современных ADU предназначена для рынка аренды. Большинство из них - скромные студии или однокомнатные, которые могут быть построены за небольшую часть стоимости традиционного дома, но по-прежнему имеют рыночную арендную плату.

В 2024 году Калифорния выдала 30 231 разрешение для ADU, что составляет 26% от всего нового жилищного строительства, согласно статистике, предоставленной Департаментом жилищного строительства и общественного развития.

Хотя темпы роста колебались, данные за последнее десятилетие показывают устойчивый рост по сравнению с прошлым годом. После плато в 2019 и 2020 годах на уровне менее 13 000 единиц, число подскочило до более чем 20 000 в 2021 году, что на 60 процентов больше.

Во многом это связано с рядом либерализующих государственных законов, которые за последние восемь лет значительно облегчили владельцам недвижимости получение проектов, одобренных в жилых районах, первоначально зонированных для односемейных домов.

Для сторонников бум является оплотом против ухудшающегося кризиса доступного жилья, даже корректирующей мерой десятилетиями исключительного зонирования.

Критикам она перегружает инфраструктуру, угрожает ценностям собственности, ухудшает эстетику и представляет собой беспрецедентную потерю общественного контроля над качеством жизни жителей.

АДУ против традиционного жилья

Гораздо дешевле и проще в строительстве, чем традиционное жилье, строительство ADU постоянно росло, потому что оно не связано с государственными субсидиями, как более крупные разработки, объясняет Селеста Гойер, вице-президент по исследованиям и операциям некоммерческой коалиции Casita, которая выступает за доступное жилье в Калифорнии.

«Даже в периоды, когда государственный бюджет ограничен и субсидии могут быть сокращены, производство АДУ продолжает тикать. Они продолжали расти во время пандемии.«Даже когда затраты на строительство были высокими, а процентные ставки были высокими, потому что ADU используют существующую землю — они позволяют вам работать с тем, что у вас есть», — сказала она.

Сторонники либерализации ADU говорят, что жилье является частью более широкой стратегии борьбы с кризисом доступного жилья в штате, который усугубляется высокими затратами на строительство, нормативными барьерами и ограничениями на зонирование.

"АДУ не предназначены для замены традиционного субсидируемого доступного жилья для сдачи в аренду.- сказал Гойер. «По-прежнему строится много многоквартирных жилых домов, и именно там производится доступное жилье для сдачи в аренду. "

Аксессуарная жилая единица (ADU) в Коста-Меса, Калифорния, 30 ноября 2023 года. В последние годы строительство ADU в Калифорнии неуклонно росло, чтобы удовлетворить спрос на доступное жилье. В 2024 году на ADU приходилось 26 процентов всего нового жилищного строительства в Калифорнии, согласно официальной статистике. Джон Фредрикс / The Epoch Times

Она указывает на исследования, показывающие, что ADU более доступны для арендаторов с низким и умеренным доходом, как правило, арендуя «намного меньше — часто вдвое меньше — как стандартный один дом. "

"Шестнадцать процентов сдаются в аренду кому-то, кого вы знаете, по низкой цене или без нее - это невероятно важное жилье.«Гойер сказал, назвав ADUs низовым подходом к размещению членов семьи и пожилых людей, оцененных вне помощи».

Согласно исследованию, проведенному в 2021 году Калифорнийским университетом в Беркли, 51 процент новых ADU в Калифорнии являются доходными арендными единицами, в то время как «очень немногие» — 15 процентов — имеют пожилых людей. Около 11% новых АДУ обеспечивают жильем детей школьного возраста.

Маленький аккуратный дом ?

При доле стоимости традиционного дома, не обремененного земельными затратами и относительно легко одобряемого, ADU привлекательны как для домовладельцев, так и для начинающих мелких застройщиков.

Деннис Робинсон, житель Анахайма, округ Ориндж, построил свой первый ADU в 2020 году на личной арендной недвижимости.

«Тогда сосед увидел, что происходит», — сказал он. "Они увидели, что это просто аккуратный маленький домик на заднем дворе."

Они попросили его построить для них один, что привело к просьбам друзей и семьи. В течение восьми месяцев он строил полный рабочий день. На данный момент ему исполнилось 60.

«Получить два ADU, или даже три, сейчас довольно просто в большинстве домов с одной семьей», — сказал он.

Это благодаря SB9, вступившему в силу в 2021 году, который позволяет разместить до четырех жилых домов практически на любом участке, зонированном для односемейного проживания. В 2024 году SB1211 увеличил число отдельных ADU, разрешенных на лотах с многосемейными структурами, до восьми.

Как правило, Робинсону требуется от 30 до 60 дней, чтобы подать проект на утверждение, и строительство завершается в течение года.

Домовладельцам, как правило, не нужно там жить, - сказал Робинсон.

Строители работают на крыше дома в Альгамбре, Калифорния, 23 сентября 2024 года. В последние годы государственные законы облегчили владельцам недвижимости получение дополнительных единиц жилья, утвержденных в жилых районах, первоначально зонированных для односемейных домов. Фредерик Дж.Браун / АФП через Getty Images

Но в лоскутном одеянии местных постановлений домовладельцы могут столкнуться с другими препятствиями.

Когда Уэсли Юй, житель Восточного Пало-Альто, стремился построить новый дом и отдельный ADU для размещения расширенной семьи, город одобрил разделение участка под SB9. Однако из-за того, что он строил две новые структуры, она отказалась утвердить разрешение, если он не сделал одну «доступную» аренду или не заплатил единовременную плату в размере более 50 000 долларов.

Юй недавно подал в суд на город в федеральном суде, опираясь на предыдущее решение Верховного суда. Как решается это дело, и если вопрос будет рассмотрен высшим судом, это может иметь более широкие последствия для многих юрисдикций штата - более 170, по некоторым подсчетам - с постановлениями о зонировании.

Зоонирование и плотность

После многих лет дебатов по зонированию и плотности, недавние легализации АДУ в Калифорнии фактически санкционировали реформу, отменяя существующие местные законы, требуя, чтобы города и округа одобряли проекты на министерском уровне, без дискреционного процесса рассмотрения.

Согласно отчету California Zoning Atlas от 2024 года, 95,8 процента всех жилых земель зонируются только для одной семьи, что серьезно ограничивает пространственные возможности для более плотного и доступного жилья. " Средний показатель ниже при удалении неинкорпорированных участков, около 82%.

В исследовании делается вывод о том, что последствия являются исключительно расовыми: Районы с более ограниченным зонированием имеют меньше небелых жителей.

Районы с ограничительным зонированием также обычно имеют более высокую стоимость земли и имущества, более высокие производственные затраты и более низкие темпы развития. В исследовании, проведенном Институтом Джорджа Буша-младшего в 2025 году, отмечается влияние на доступность: «Высокоограничительная политика оказывает чрезмерное воздействие на предложение и цены в сегменте рынка более низкого уровня. Частично это связано с тем, что прямые последствия правил увеличения затрат больше в процентном отношении, когда дома относительно небольшие и недорогие. Это также связано с тем, что чрезмерно ограничительные правила подрывают или отменяют процесс фильтрации, на который приходится большинство жилья, доступного для семей с низким доходом. "

Это же исследование оценивает 100 крупнейших районов метро в Соединенных Штатах от «самого про-роста» до «самого ограничительного». " Девять городов Калифорнии, включая Сан-Франциско, Сакраменто и Сан-Диего, находятся в нижней части 15.

Наряду с другими штатами, включая Орегон, Калифорния в последние годы удвоила количество корректирующих мер, направленных на повышение доступности.

Но устранение зонирования одной семьи в городах, включая Миннеаполис, Портленд, Орегон и Калифорнию, не дало существенных положительных результатов.

Например, Миннеаполис отменил зонирование одной семьи, но добавил только 23 «плекса» или небольших многосемейных единиц в первые два года, и другие тенденции предположили, что «реформа, позволяющая многосемейное развитие в коммерческих районах, была гораздо более эффективной, чем разрешение комплексов в ранее односемейных районах». "

Портленд полностью ликвидировал зонирование одной семьи и легализовал ADUs везде в городе. Это, а также другие реформы, добавили только около 0,6 процента к жилищному фонду в период с 2021 по 2024 год.

Читайте остальное здесь...